Jak prodat nemovitost a neplatit daň z příjmů?

Prodat nemovitost se většinou nerozhodneme ze dne na den. Předchází tomu zvažování různých „pro“ a „proti“. Jedním z argumentů může být i nutnost zaplacení daně z příjmů. Lze se tomuto poplatku vyhnout? Jaké jsou podmínky pro osvobození od daně z příjmů? A jak jej ovlivňuje doba vlastnění nemovitosti? To vše zodpovíme v tomto článku. Čtěte dál!

Obecně, pokud člověk prodává nemovitost a inkasuje za ni peníze, jedná se o příjem, který musí být ze zákona přiznán a zdaněn. Základem pro výpočet daně je vždy realizovaný zisk, tj. rozdíl mezi částkou, kterou majitel vynaložil na koupi nemovitosti, a částkou, za kterou ji následně prodal. Například, koupíme-li dům za 3 miliony a po čase jej prodáme za 7 milionů, zdanění bude podléhat zisk ve výši 4 miliony (rozdíl mezi nákupní a prodejní cenou). Pokud se stane, že nemovitost prodáme za méně, než za kolik jsme ji koupili, pak žádnou daň neodvádíme, jelikož nevznikl žádný zisk tj. žádný základ daně.

Prodej nemovitosti, tzv. úplatný převod nemovité věci, je daněn 15% sazbou (v případě solidárního zvýšení pak 23% sazbou) podle § 10 (ostatní příjmy) zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů. Zároveň, pokud se nejedná o prodej na pravidelné bázi, není z této činnosti odváděno sociální a zdravotní pojištění. V případě, že bychom ale prodávali nemovitosti pravidelně, jednalo by se tak o podnikání, které spadá do § 7 (příjmy ze samostatné činnosti) výše zmíněného zákona, a bylo by pro nás již povinností sociální a zdravotní pojištění odvádět.

Kdy jsou příjmy z prodeje od daně osvobozeny?

Existují výjimky, kdy se realizovaný zisk z prodeje nemovitosti nedaní. Základní podmínkou pro toto osvobození je vlastnění nemovitosti jako fyzická osoba – nepodnikatel.* Pokud se tedy takovouto nemovitost rozhodneme prodat, existují tzv. daňové testy, které určí, zda budeme povinní daň z příjmů odvést či nikoli. Jaké podmínky tedy musíme splnit?

*Pokud nemovitost vlastním jako firma, žádné výjimky se na odvod daně z jejího prodeje nevztahují (je mou povinností odvést 19% daň z příjmů právnických osob). Taktéž pokud nemovitost vlastním jako fyzická osoba – podnikatel, tj. je zapsána v obchodním majetku.

Časový test

Osvobozené od daně z příjmů jsou nemovitosti pořízené do 31. 12. 2020, které jsme prodali nebo prodáme po 5 letech od jejich nabytí. Jednoduše, pokud nemovitost vlastníme déle než 5 let a nabyli jsme ji před 31. 12. 2020, daň z příjmů neplatíme. U nemovitostí nabytých po 1. 1. 2021, se doba nutná pro osvobození od daně z příjmů prodlužuje z 5 na 10 let.

Dvouleté bydlení

Druhým způsobem, jak se vyhnout placení daně z příjmů, je dvouleté bydlení v prodávané nemovitosti. V tomto případě není nutností mít na adrese nemovitosti trvalé bydliště, musíme však prokázat, že jsme v nemovitosti bydleli po dobu minimálně 2 let bezprostředně před prodejem (např. pomocí účtu za energie, telefon apod., které byly na adresu zasílány). Prokážeme-li tuto skutečnost, realizovaný zisk bude od daně z příjmů osvobozen.

Uspokojení vlastní bytové potřeby

Příjmy z prodeje mohou být osvobozeny i v případě, že utržený zisk využijeme k uspokojení vlastní bytové potřeby a to v období do jednoho roku od prodeje. Pokud tedy prokážeme, že získané peníze vynaložíme na zajištění vlastního bydlení, ať už na pořízení pozemku, stavbu domu či rekonstrukci, daň z příjmů neodvádíme.

Prodej nemovitosti nabyté dědictvím

Speciální situace nastává, pokud se rozhodneme prodat nemovitost, kterou jsme nabyli dědictvím od příbuzného v přímé dědické linii (příbuzní v přímé dědické linii: manžel/manželka, děti, vnoučata, rodiče, prarodiče). V tomto případě se přihlíží k časovému testu, avšak doba, po kterou tuto nemovitost vlastníme, se sčítá. To znamená, pokud jsme nemovitost zdědili a obratem ji prodáme (vlastníme ji tedy 0 let), ale například náš prarodič nemovitost vlastnil už 15 let před tím, skutečná doba vlastnění nemovitosti, která bude v časovém testu hodnocena je 15 let. V tomto konkrétním případě tedy budou příjmy z prodeje nemovitosti od daně osvobozeny.

Prodej družstevního bytu

Zvláštní kategorií je také prodej družstevního bytu. Zde totiž neprodáváme typicky nemovitost, jako fyzickou věc, ale prodáváme družstevní podíl (podobně jako bychom prodávali podíl v obchodní korporaci, např. v s.r.o.). V této situaci se řídíme 5letým časovým testem. To znamená, pokud družstevní podíl vlastníme alespoň 5 let, jsou naše příjmy z jeho prodeje osvobozeny od daně. Zároveň může být prodej od daně osvobozen také v případě, že získané finanční prostředky budou využity k uspokojení vlastní bytové potřeby (viz výše).

Máte další otázky? Chcete pomoct s prodejem nemovitosti? Kontaktujte nás! Rádi vše zodpovíme a s potřebným pomůžeme.

Telefon | E-mail | Facebook | Instagram

Tento článek pro Vás připravil

Radim Kučera
jednatel

737 963 757

radim.kucera@r21.cz