Co je běžná údržba bytu aneb Kdo co platí?

Jako pronajímatele Vás už pravděpodobně zastihla situace, kdy bylo třeba ve Vašem bytě něco opravit. Věděli jste ale přesně, které náklady hradí nájemce a které už jdou za Vámi jako pronajímatelem? V našem článku najdete odpovědi na Vaše otázky, jaké náklady se pojí s běžnou údržbou nájemního bytu.

Kdo co platí?

Tak jako snad ve všech oblastech, kde jde o peníze, i zde jsou oba zúčastnění často přesvědčeni, že protistrana má povinnost hradit všechny vzniklé náklady. Při rozhodování, kdo co vlastně platí, pak může pomoci Nařízení vlády, v němž jsou jednotlivé položky jasně definovány. Připravili jsme tak pro Vás článek, který pomůže jasně rozlišit, které náklady můžete s klidem nechat na nájemci a o které už se naopak musíte postarat Vy.

V praxi se lze často setkat s tím, že nájemník se nastěhuje do bytu a počítá s náklady na nájemné a energie. Ne však s náklady na běžnou údržbu a drobné opravy. Přitom jsou součástí při obývání prostor (ať již vlastních nebo pronajatých) a v některých případech by Vás snad ani nenapadlo, že by je měl řešit někdo jiný než obyvatel bytu. Nájemník by ale měl pokrýt výdaje na běžnou údržbu a drobné opravy, které nepřesahují stanovený limit a pojí se s běžným užíváním bytu. Pojďme se na ně nyní podrobněji podívat.

Běžná údržba

Jak definuje §2 nařízení vlády č. 308/2015 sb.: Běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 4 písm. g), kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením.

V praxi to znamená, že nájemník by měl byt udržovat v co nejlepším stavu. Bude jej tedy pravidelně uklízet, čistit a celkově udržovat ve stavu vhodném k bydlení. V případě, že nájemce bude v bytě na krátkou dobu, např. jeden rok, pak asi nelze očekávat, že na konci nájemního období bude byt čerstvě vymalovaný. Ale v případě, že zde pobývá po delší dobu, třeba několik let, měla by být výmalba součástí běžné údržby. Zde je pro Vás, jakožto pronajímatele, výhodné jasně definovat tuto položku v nájemní smlouvě. Vyhnete se tak sporům, zda se nejedná o nepřiměřené ustanovení a budete mít jistotu, že byt budete novému nájemci předávat k užívání bez zbytečných nákladů.

Drobné opravy

I v případě pochopení toho, co jsou drobné opravy, můžete se svým nájemníkem narazit na rozpor. Jasnou definici pak naleznete v Nařízení vlády č. 308/2015 sb., konkrétně v §3 a §4. Za drobné opravy se pak považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů.

Dále je pak důležitá definice drobných oprav podle věcného vymezení:

a) Opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt.

Nájemce podle tohoto nařízení musí uhradit poškození, které vzniklo běžným opotřebením při užívání bytu a jeho zařízení. Tedy pokud dojde k oděru barvy/laku podlahových lišt, poškrábaní podlahy při přesunu nábytku apod. Zároveň pak také hradí poškození, které vzniklo například nějakou nehodou při užívání. Může se stát, že zakopnete o práh a on se vylomí. Nebo se při posunování komody při úklidu utrhne podlahová lišta. Případně se poškodí podlaha, když Vám z rukou vypadne hrnek. Tyto nehody se běžně stávají a je jedno, zda ji způsobí nájemník nebo jiný uživatel bytu, vždy pak poškození musí uhradit.

b) Opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií apod.

V tomto případě může jít o uvolněné šroubení, prasklý jazýček u zámku dveří nebo třeba rozbití skla. Velice často jsou pak poškozeny žaluzie, které se ničí neopatrným zacházením nebo zásahem domácích mazlíčků. Toto poškození pak také musí opravit na vlastní náklady nájemník.

c) Opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídicích jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu.

Zde asi není potřeba znovu vyjmenovávat jednotlivé položky, takže za všechny – výměnu prasklé žárovky nebo kabel internetu, který překousal králík – vždy platí nájemník.

d) Výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt.

Tedy se jedná o veškerá vedení, přípojky a uzávěry, které vedou od hlavního uzávěru plynu směrem do bytu. I zde musí nájemník počítat s tím, že kontroluje a případně opravuje jednotlivé součásti vedení.

e) Opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku.

Typickým případem je, že se ucpe sifon nebo odtok pračky, odtokový kanálek ve sprchovém koutě – i zde se musí nájemník sám postarat o opravu.

f) Opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty.

V případě, že ve Vašem bytě máte umístěný požární hlásič, pak by měl nájemce hlídat a pravidelně měnit baterie v tomto zařízení. Náklad na tuto položku pak zase jde za nájemníkem. Stejně tak tomu bude i v případě, kdy se rozbije termostat na regulaci teploty v místnosti.

g) Opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní.

Kapající kohoutek, netěsnící odpadní trubka u umyvadla nebo utržené splachovadlo u WC – opět se jedná o položky, které udržuje a jejich opravy nehradí pronajímatel, ale nájemce.

h) Opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení.

V tomto případě je důležité zmínit, že jako pronajímatel nemáte za povinnost zajišťovat kontroly jednotlivých spotřebičů a jejich součástí. Tato údržba jde za nájemcem – ten musí zajistit kontrolu komínu, plynového spotřebiče nebo bojleru pro ohřev teplé vody. Které náklady ale za pronajímatelem jdou, jsou revize.

Zde je důležité rozlišit mezi pojmy kontrola a revize. Zatímco kontroly (běžné, roční servisní prohlídky, zda je spotřebič v pořádku) hradí nájemník, revize (pro právnické osoby zákon stanovuje pro plynový kotel tříletou periodicitu a my rozhodně doporučujeme ji dodržet) pak hradí majitel bytu – pronajímatel. Doporučení na pravidelnou kontrolu a dodržení doporučených i předepsaných kontrol a revizí je pak z důvodu případného pojistného plnění ze strany pojišťovny. V případě, že by došlo ke škodní události, pojišťovna nemusí proplatit celou částku, pokud není spotřebič pravidelně kontrolován a revidován.

i) výměny drobných součástí předmětů uvedených v písmenech g) a h).

Drobné opravy podle výše nákladů

Podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedeny v § 4, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1000 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a hradí je nájemce.

Pokud tedy Váš nájemník objedná výměnu poškozené vodovodní baterie a cena provedení nepřesáhne uvedený limit 1000 Kč (bez dopravy), hradí ji on. Pokud však částka tento limit přesáhne, pak již opravu hradíte jakožto pronajímatel Vy.

Výše nákladů je omezena ještě dalším faktorem, a to ročním limitem nákladů.

Roční limit nákladů

Jak stanovuje §6, přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy uvedené v § 4 a 5 v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy. Podlahovou plochou bytu se pro účely tohoto nařízení rozumí součet podlahových ploch bytu a všech prostorů, které jsou s bytem užívány, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.

Zde si můžeme uvést modelový příklad: Máte byt o výměře 50 m2 s terasou 20 m2. Limit pro opravy je stanoven výpočtem 50 x 100 Kč/m2 = 5 000 Kč. Terasa o výměře 20 m2, z jejíž plochy se vypočítává polovina, pak k částce přidá ještě 1 000 Kč (10 x 100 Kč/m2 = 1 000 Kč). Celkový součet limitu za opravy za kalendářní rok činí v tomto případě 6 000 Kč. Cokoliv, co přesáhne tuto částku, pak hradí pronajímatel.

Může však nastat situace, kdy se nájemce stane odpovědným za škodu v důsledku neprovádění běžné údržby. Pak tato částka může přesáhnout i výše zmíněných 1 000 Kč, kupříkladu právě tím, že pravidelnou údržbu neprováděl nebo neinformoval pronajímatele o potřebě provést údržbu překračující běžnou údržbu.

Tyto limity a částky se také nevztahují na případy, kdy dojde, ať již úmyslně či neúmyslně, k významnému poškození zařízení bytu nájemníkem. V případě, že nájemník zapomene zapnutý vařič a dojde k vyhoření kuchyně, pak je jednoznačně vina na straně nájemníka a je povinnen tuto škodu uhradit. Stejně tak jde k úhradě nájemci podlaha, kterou poškodí on nebo jeho návštěvníci při divokém večírku. Zde je ještě další zajímavý faktor. Pokud by tedy škodu způsobil host v bytě, za poškození odpovídá nájemce. Ledaže by se mu povedlo odpovědnosti zprostit prokázáním, že škodu nezavinil on. Pokud by však přihlížel, jak se někdo chystá např. posprejovat výmalbu bytu a nezasáhl by, připadala by v úvahu jeho spoluodpovědnost.

A samozřejmě, jen pro úplnost dodáváme, že v pokud nájemce jedná s úmyslem poškodit cizí věc (v tomto případě zařízení nebo vybavení bytu), pak zde připadá v úvahu odpovědnost za škodu ve smyslu ust. § 2894 občanského zákoníku. A pokud by nájemník topil v bytě parketami, v důsledku čehož by došlo k vyhoření bytu nebo se naštval a židlí vyrazil okenní tabulky, pak by měl také povinnost uhradit celou škodu.

Pro nenadálé události se v případě nájemního bytu může hodit pojištění odpovědnosti za škodu či pojištění domácnosti, o kterém si můžete přečíst v našem dřívějším článku.

Pokud si nejste jisti, jak je to ve Vašem konkrétním případě a které náklady hradí Váš nájemník, neváhejte se na nás obrátit. Problematice pronájmů se věnujeme již dlouho a rádi Vám v konkrétní, třeba i složité situaci, poradíme. Kontaktujte nás na mailu, Facebooku nebo Instagramu. Rádi se s Vámi na vše podíváme.

Tento článek pro Vás připravil

Radim Kučera
jednatel

737 963 757

radim.kucera@r21.cz