Jaká pravidla a zákony musíte při pronájmu bytu dodržovat?

Jestliže jste se rozhodli pronajímat svoji nemovitost, musíte znát pravidla a zákony, které se s pronájmem pojí. Pokud budete mít přehled a budete tyto náležitosti dodržovat, vyhnete se nepříjemným překvapením a neshodám, ať už s nájemníky nebo se státním aparátem. V následujícím článku si shrneme ty nejpodstatnější povinnosti a pravidla, kterých se musíte při pronájmu…

Stavební zákon

Hned pro začátek si ujasníme, co musí nemovitost splňovat po stavební stránce, aby byla způsobilou k pronajímání. Jak stanovuje stavební zákon, jedná-li se o

• stavbu veřejné infrastruktury,
• stavbu, jejíž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit,
• stavbu, u které bylo stanoveno provedení zkušebního provozu,
• změnu stavby, která je kulturní památkou,
• vodní dílo podle § 15a odst. 3 vodního zákona,

lze ji užívat pouze na základě kolaudačního souhlasu, nebo kolaudačního rozhodnutí.

Z výše uvedeného tedy jasně vyplývá, že stavbu musíte mít zkolaudovanou pro účely bydlení. Bez tohoto administrativního kroku se dopouštíte přestupku proti stavebnímu zákonu a můžete za toto porušení dostat od stavebního úřadu pokutu.

Nájemní smlouva a Občanský zákoník

Základním dokumentem, který zachycuje dohodu mezi pronajímatelem a nájemcem je nájemní smlouva. V ní musí být jasně a srozumitelně vymezeno o jakou nemovitost se jedná, jak dlouho bude smluvní vztah trvat, za jakou cenu se objekt pronajímá a další podmínky, za kterých smlouva buď platí nebo ztrácí účinnost. Tato smlouva se vždy řídí Občanským zákoníkem a nesmí s ním být v rozporu. Plné znění OZ můžete najít zde. Všechna ustanovení, která udává zákon, je nezbytně nutné dodržovat a vztahují se na všechny druhy pronájmů, ať již krátkodobých (na jeden až tři měsíce) nebo dlouhodobých (jeden rok a déle). Připravili jsme si pro Vás stručný výtah toho, co výše uvedený zákoník ve věci pronájmu bytu ukládá:

• Pronajímatel se zavazujete přenechat nájemci věc k dočasnému užívání.

To v praxi znamená, že nájemci dáte, po dobu stanovenou smlouvou, k dispozici byt a nájemce jej může využívat k bydlení.

• Dále udržovat věc ve stavu, aby mohla sloužit k užívání, pro které byla pronajata.

V principu to znamená, že se o byt staráte tak, aby nebyla omezena možnost ho plnohodnotně užívat. Pokud se tedy např. rozbije okenní tabule, postaráte se o její zasklení, pokud bude poškozena střecha a bude hrozit zatékání, zajistíte opravu.

• Zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.

V praxi to může vypadat takto: Máte dva byty. Jeden má pronajatý pan Karel. O druhý byt má zájem pan Petr, který je ale vášnivý bubeník. Vy, jako pronajímatel, se rozhodujete, zda činnost pana Petra nebude pana Karla rušit a musíte zajistit, aby tomu tak nebylo. Máte pak právo odmítnout zájemce, pokud nabydete dojmu, že by jeho chování omezovalo či rušilo ostatní nájemníky.

• Po dobu nájmu jsou běžné údržby prováděny nájemcem, ledaže se k ní zavázal pronajímatel.

Běžné údržby, například dotažení kapajícího kohoutku, oprava protékající nádržky WC a další drobné úkony musíte provádět Vy, pokud si s nájemcem ve smlouvě nestanovíte jinak. V každém případě doporučujeme úkony běžné údržby rozhodně specifikovat písemně.

• Neodstraní-li pronajímatel vadu řádně a včas oznámenou, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného, anebo při vlastní opravě může požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů.

Může se stát, že vadu nestihnete včas vyřešit. Potom si nájemce může opravu zajistit sám a bude po Vás požadovat náhradu vynaložených financí.

• Během nájmu pronajímatel nemá právo měnit pronajatou věc.

Zde se typicky může stát, že budete chtít měnit stará okna za plastová. V případě, že se s nájemníkem nedohodnete, nemáte právo v bytě nic měnit, dokud platí nájemní smlouva.

• Pokud je nájemci užívání věci rušeno třetí stranou, má právo na ochranu a slevu z nájemného, pokud toto jednání třetí osoby bylo pronajímateli včas oznámeno.

Využijeme modelového případu výše. Pan Karel i pan Petr bydlí ve dvou sousedících bytech. Pan Petr se rozhodl, že si pořídí novou bicí soupravu a bude každou noc několik hodin bubnovat. Taková situace se panu Karlovi nelíbí a tak Vás jako pronajímatele informuje. Vy pak musíte danou situaci vyřešit – pana Petra upozornit na porušování vyhlášky o nočním klidu a panu Karlovi nabídnout přiměřenou kompenzaci za vzniklou újmu.

Výše uvedená ustanovení se týkají pouze pronájmů, které jsou určeny k bydlení. Pokud se však chystáte pronajímat např. obchodní prostor, pak se některá pravidla budou lišit.

Daňový řád

Jakožto pronajímateli Vám vzniká povinnost odvádět platby a daně za příjem z pronájmu nemovitosti.

Pokud pronajímáte na AirBnB nebo je nemovitost v obchodním majetku pak, se jedná o příjem z podnikání (§7 zák. č. 586/1992 Sb.). V takové případě se finančnímu úřadu platí daň z příjmu, sociální a zdravotní pojištění. A pokud Váš obrat za posledních 12 měsíců přesáhl milion korun, musíte ještě odvádět DPH v platné sazbě z obratu.

Pokud pronajímáte dlouhodobě jako většina lidí, pak je Vaše činnost považována za příjem z pronájmu (§9 zák. č. 586/1992 Sb.) a tento příjem zdanění sazbou daně z příjmu. Problematice zdanění dlouhodobých pronájmů jsme se podrobně věnovali v této případové studii, kdy se nám povedlo zcela legálně výrazně snížit odvody našich klientů. Pokud Vás zajímá, jak nastavit, aby Váš byt co nejvíce vydělával, určitě si studii přečtěte.

Pravidla krátkodobých pronájmů

Když už jsme výše zmínili v současnosti tolik oblíbené Airbnb, pak je samozřejmostí, že se kromě právních náležitostí musíte o své hosty postarat. Úklid před jejich příjezdem, kontrola stavu bytu a vybavení, check-in a check-out, a v případě, že se jedná o cizince, pak je nejpozději do tří dnů od nastěhování třeba nahlásit cizinecké policii a vést v domovní knihu (Domovní kniha je dokument, ve kterém se zaznamenávají informace z přihlašovacích tiskopisů a dobu trvání ubytování. Povinně jsou uchovávány po dobu šesti let od posledního zápisu. Ust. § 100 písm. f) Zákona o pobytu cizinců stanoví, že: „Ubytovatel je povinen vést domovní knihu a na požádání policie ji předložit ke kontrole; při zahájení kontroly je povinen předložit domovní knihu obsahující údaje k cizincům ubytovaným v té době.“ ). Kompletní informace naleznete na stránkách PČR v tomto článku. Dále je nutné nahlásit městu, kolik osob v bytě/domě bydlí a zaplatit tomu odpovídající počet městských poplatků.

Výše nájemného u dlouhodobých pronájmů

Výši a zvýšení nájemného je vhodné stanovit již při podpisu nájemní smlouvy. V případě, že máte s nájemníkem podepsanou smlouvu na dobu neurčitou, pak se Vám bude výše nájemného špatně upravovat. V tomto případě je určitě vhodné stanovit ve smlouvě tzv. inflační doložku, která bude pravidelně, nejčastěji 1x ročně, navyšovat nájemné o částku, která odpovídá nárůstu cenové hladiny.

V případě smluv na dobu určitou zase můžete s nájemcem podepsat dodatek ke smlouvě, který bude zahrnovat navýšení nájemného. Nejčastěji se spojuje s dodatkem o prodloužení nájemní doby. Dodatek se vždy uzavírá písemnou formou a musí s ním souhlasit obě smluvní strany.

Další pravidla

Když s nájemníkem uzavíráte smlouvu, nesmí Vašeho nájemníka omezovat, naopak Vy, jako pronajímatel, smlouvou znevýhodněni být můžete. Za všechny jeden příklad – nemůžete například požadovat neomezený přístup do bytu/domu. Vůči nájemcům máte oznamovací povinnost a musíte se tak na vstupu do nemovitosti předem dohodnout. Výjimkou jsou tzv. nenadálé události, například když dojde k havárii vody. Vy potom musíte nastalou situaci okamžitě řešit a na vstup do nemovitosti se oznamovací povinnost nevztahuje.

Dále je pak velice vhodné se s nájemníkem předem domluvit, nejlépe písemnou formou, v jakém stavu mu byt předáváte, zda bude byt pronajat včetně vybavení, jak se bude dělat vyúčtování energií, zda chce mít v bytě domácí mazlíčky apod. V případě, že některé náležitosti nemáte předem dohodnuté, může se stát, že budete s nájemníkem vést spory. Proto jednoznačně doporučujeme sepsat podrobnou smlouvu, předávací protokol a připravit podklady k přepisu energií, abyste zabránili budoucím komplikacím.

Většina výše uvedených pravidel se řídí buď zákonnými povinnostmi nebo se jejich využití osvědčilo v praxi. Dobře sepsanou nájemní smlouvou, která reflektuje zákon, jasným stanovením pravidel hned na začátku nájemního vztahu a dodržováním zákonných povinností pronajímatele, se můžete vyhnout mnoha nepříjemnostem.

Pokud si nejste jisti, jestli máte ve Vašem smluvním vztahu vše dobře nastavené, obraťte se na nás. Pronájmům nemovitostí se věnujeme již řadu let a rádi se s Vámi o naše zkušenosti podělíme.

Tento článek pro Vás připravil

Radim Kučera
jednatel

737 963 757

radim.kucera@r21.cz