Koupě družstevního bytu

Existují důvody, proč si koupit družstevní byt? Respektive proč kupovat byt ve vlastnictví družstevním namísto bytu ve vlastnictví osobním? Pár se jich najde. V tomto článku si je přiblížíme a také si řekneme, na co si obzvláště dát pozor u koupě družstevního bytu.

Anonymita

Velkou výhodou u družstevních bytů je anonymita vlastnictví – jako členové družstva totiž nikde nefigurujeme. Samozřejmě existují případy, kdy se někdo může pokusit (ať už úspěšně či neúspěšně) naše členství dohledat. Například exekutoři – kontaktují družstva a prověřují, zda osoba, na niž je exekuce uvalena, není v daném družstvu vlastníkem nějakého podílu. Takto však prověřují pouze větší známější družstva. Pokud jsme tedy členy menších družstev, je velmi pravděpodobné, že tento fakt nikdo nedohledá a nezjistí tak, co všechno vlastníme.

Úvěrovatelnost

Při koupi družstevního bytu se nepřevádí na nového majitele/družstevníka byt samotný, ale převádějí se tzv. práva a povinnosti spojené s členstvím v družstvu. Mezi ty patří i právo užívat jeden konkrétní byt, který se k danému podílu váže. Počet bytů v družstevním domě je vždy roven počtu družstevních podílů. A jakou výhodu toto přináší? Na rozdíl od koupě bytu do osobního vlastnictví, kdy ve většině případů musíme jako kupující žádat o hypotéku a banka si následně prověřuje, zda na ni dosáhneme, jaký je náš příjem, prověřuje také nemovitost, kterou dáváme do zástavy atd. V případě družstevních bytů žádá o hypotéku družstvo jako celek, nikoli družstevník samotný. Z pohledu banky je pak tato situace mnohem zajímavější, jelikož družstvo nevlastní pouze náš jeden byt, ale i dalších například 20, které se v domě nachází. Díky tomu je pak banka ochotná družstvu nabídnout výrazně levnější úvěr (v dnešní době jsou ceny družstevních úvěrů zhruba o polovinu levnější než ceny hypoték).

Výhodou je také to, že družstevní úvěr se nijak nezapočítává do naší osobní „úvěrové složky/uvěrového limitu“, který jako fyzické osoby máme. Bance totiž nedlužíme my osobně, ale družstvo, kterého jsme členy, a kterému postupně splácíme buďto splátku úvěru nebo tzv. anuitu. Díky tomu jsme schopni „vzít si hypotéku“ na mnohem více nemovitostí, než na kolik bychom si mohli dovolit osobně jako fyzické osoby. Například jako jednotlivci bychom dosáhli jenom na vlastní byt a jeden dodatečný, na další nemovitost by nám banka již hypotéku neposkytla. Ale pokud si koupíme 5 družstevních bytů (každý za milion s 4milionovou splátkou anuity, kterou jsme povinní družstvu doplatit), nikde jako dlužníci nefigurujeme a jsme schopni si pořídit ještě další 2 byty do osobního vlastnictví na hypotéku. Samozřejmě, takto bychom měli postupovat jen pokud víme, že jsme schopni dostát všem z toho plynoucím finančním závazkům.

Stanovy, stanovy, stanovy…

Na co bychom se měli při koupi družstevního bytu obzvlášť zaměřit, je důkladné pročtení stanov! Nic jiného není v tomto případě relevantnější a neřekne nám, jak budeme moci do budoucna s bytem nakládat.

Rekonstrukce

Ve stanovách najdeme i zmínku týkající se rekonstruování bytů. Je-li uvedeno, že rekonstrukce jsou zcela v režii jednotlivých členů družstva – perfektní! Pokud se však stanovy zmiňují o tom, že každá rekonstrukce může být provedená pouze se souhlasem družstva, měli bychom zpozornět a pokusit se zjistit, co možné je a co nikoli. Bohužel, v takovýchto případech se zpravidla stává, že družstvo má na rekonstrukce svůj vlastní názor a ten si i úspěšně prosazuje. Může se zdát, že naše práva jsou takto omezována, avšak musíme si uvědomit, že nerekonstruujeme náš byt, nýbrž byt družstva.

Převod do osobního vlastnictví

Další skutečností, kterou je dobré si ověřit, je možnost převodu bytu do osobního vlastnictví. Obzvlášť pokud družstevní byt kupujeme s myšlenkou budoucího prodeje. Prodejnost bytů v osobním vlastnictví je totiž značně lepší než bytů družstevních a naše šance na dobrý prodej jsou tak rázem vyšší.

Podnájem

I když si družstevní byt kupujeme s myšlenkou, že v něm budeme sami bydlet, nemusí to tak být napořád. Za 5 let se můžeme například rozhodnout koupit domeček, přestěhovat se jinam a byt podnajímat. Pokud si již u koupě družstevního bytu důkladně nepřečteme stanovy, můžeme být nemile překvapeni. Podnájem bytů může být totiž: dovolen (bez dalších požadavků), dovolen pouze se souhlasem družstva nebo úplně zakázán.

Pozor! V případě družstevních bytů hovoříme o podnájmu, jelikož byt je družstvem pronajat nám, jakožto vlastníkům družstevního podílu, a my jej dále podnajímáme. Více o rozdílech mezi nájmem a podnájmem si můžete přečíst zde.

Tyto tři body však nejsou to jediné, co ve stanovách najdeme. Určitě se vyplatí pročíst je důkladně od začátku až do konce. Dokážou totiž člověku ulehčit, ale i nepříjemně zkomplikovat život.

Zaujala vás problematika družstevních bytů? Na našem blogu najdete hned několik článků na toto téma:

• Prodat nebo pronajmout družstevní byt?
• Víte, jaký je rozdíl mezi družstevním a osobním vlastnictvím nemovitosti?
• Družstevní byty – co a jak? (1. část)
• Družstevní byty – co a jak? (2. část)

Přejeme hodně štěstí při hledání a koupi družstevního bytu! A v případě jakýchkoli otázek se na nás neváhejte obrátit. Rádi pomůžeme!

Telefon | E-mail | Facebook | Instagram

Tento článek pro Vás připravil

Radim Kučera
jednatel

737 963 757

radim.kucera@r21.cz