Legalizace černé stavby

Pokud stavba není náležitě zapsaná, může stavební úřad nařídit její odstranění. Ke zboření však nedojde ze dne na den a je samozřejmě možné mu zabránit. Zahájením řízení o odstranění začíná majiteli běžet 30denní lhůta pro podání žádosti o dodatečné povolení stavby. V jakých případech nám bude toto povolení vydáno? Co bude potřeba předložit? A proč…

Co je to černá stavba?

Nezapsaná stavba neboli obecně řečeno černá stavba, je stavba prováděná nebo provedena bez rozhodnutí vyžadovaného stavebním zákonem nebo bez opatření nebo jiného úkonu toto rozhodnutí nahrazující anebo v rozporu s ním (stavební zákon č. 183/2006 Sb.). Ve většině případů se tedy jedná o stavbu provedenou bez stavebního povolení nebo bez ohlášení stavby.

Ohlášení stavby nám postačí u menších a nenáročných staveb (viz § 104 stavebního zákona). V případě větších a složitějších staveb pak bude nutné požádat o stavební povolení. Existují rovněž stavby, pro které není zapotřebí ani jeden z výše zmíněných dokumentů. Jejich výčet najdeme v § 103 stavebního zákona.

Proč stavbu legalizovat?

Mohlo by se zdát, že nezapsaná stavba nebo její část bude problémem pouze ve chvíli, kdy tuto skutečnost někdo nahlásí. Problém však nastane i v okamžiku, kdy se rozhodneme dům prodat. V případě, že kupující chce koupi domu financovat hypotékou, musí dům obhlídnout i odhadce z banky. Pokud odhalí nějakou nesrovnalost mezi faktickým a právním stavem (tj. mezi reálnou stavbou a jejím zaznamenáním v katastru nemovitostí), banka nepřistoupí na udělení hypotéky. Jedná se o tzv. právní vadu, kdy část nemovitosti není oficiálně zapsaná. Ať už tedy nemovitost prodáváme či kupujeme, je zásadní, aby byla prosta právních vad, tj. mezi jinými, aby její součástí nebyla žádná nezapsaná stavba/přístavba (k právním vadám řadíme také: věcné břemeno, předkupní právo, zástavní právo a další).

I v případě, že kupující nebude koupi domu financovat hypotékou, je více než doporučeno, aby bylo vše v pořádku. Prodávající tak předejde případným sporům s kupujícím, který by teoreticky mohl požadovat nižší cenu s ohledem na nekorektnost nemovitosti.

Jaké podmínky musí stavba splňovat?

Pokud chceme legalizovat nezapsanou stavbu, je pro nás nejdůležitější získat dodatečné stavební povolení. Nejjednodušší způsob, jak zjistit zda nám může být toto povolení vydáno, je zeptat se přímo na stavebním úřadě. Obecně platí, že černou stavbu lze dodatečně legalizovat pokud:

A)    není umístěna v rozporu s cíli a úkoly územního plánování, politikou územního rozvoje, s územně plánovací dokumentací a s územním opatřením o stavební uzávěře nebo s územním opatřením o asanaci územní nebo s předchozími rozhodnutími o území,

B)    není prováděna či provedena na pozemku, kde to zvláštní právní předpis zakazuje nebo omezuje,

C)    není v rozporu s obecnými požadavky na výstavbu nebo s veřejným zájmem chráněným zvláštním právním předpisem.

Pro příklad: Pokud se jedná o malý přístavek, který byl historicky připojen ke stávající (legální) zástavbě, je zpravidla možné dodatečné stavební povolení získat. Avšak v případě, že se jedná o stavbu, která stojí uprostřed pole v nezastavitelném území obce, získat dodatečné stavební povolení nebude možné. Jednoduše řečeno, pokud se stavba nachází v intravilánu, zapadá mezi ostatní zástavbu a nepostrádá smysl, je velmi pravděpodobné, že bude dodatečně povolena.

Co bude k legalizaci potřeba?

Stavební úřad (pod kterého působnost daná stavba spadá) rozhodne, jaké dokumenty bude nutné pro získání dodatečného povolení předložit. Obvykle, pokud se jedná o starší stavbu, bude povolení vydáno na základě žádostí majitele podložené pasportem stavby (zjednodušená dokumentace, váže se k již existujícím stavbám, jejichž projektová dokumentace není dochována), geometrickým plánem, případně také potvrzením příslušného městského/obecního úřadu. V případě novějších staveb může být situace náročnější. Je možné, že stavební úřad bude vyžadovat podrobnější dokumentaci, například dodatečnou kolaudaci či revizi instalací. Jakmile stavební úřad předložené dokumenty odsouhlasí, je možné stavbu zapsat do katastru nemovitostí.

Může se také stát, že je stavba pouze chybně zapsaná. Bylo vydáno kolaudační rozhodnutí, ale majitel již nedodal potřebnou dokumentaci na katastrální úřad a nedošlo tak k zápisu nemovitosti. V tomto případě je postup značně jednodušší. Postačí pouze předložit geometrický plán a kolaudační rozhodnutí (pokud došlo k jeho ztrátě, je možné si vyžádat kopii na příslušném stavebním úřadu).

Chcete prodat dům a zjistili jste, že jeho část není legalizována?

O fyzickou i právní stránku nemovitosti doporučujeme pečovat po celou dobu jejího vlastnění, nejen před případným prodejem. Pokud Vás však černá stavba/přístavba během procesu prodeje nemile překvapila, nebojte se na nás obrátit! Postaráme se o její legalizaci i samotný prodej. Novým majitelům pak předáte klíčky s jistotou, že je vše v pořádku.

Kontaktujte nás prostřednictvím emailu či online na sociálních sítích, Facebooku či Instagramu.

Tento článek pro Vás připravil

Radim Kučera
jednatel

737 963 757

radim.kucera@r21.cz