Návod na rozdělení pozemku krok za krokem

Rozdělení většího pozemku na menší části je časově i administrativně náročné. Podstoupit jeho rizika se však vyplatí, zejména u investičních pozemků, jejichž následným prodejem své vložené finance zajímavě zúročíte. Přinášíme kompletní návod, jak Váš pozemek rozdělit.

K rozdělení pozemku na menší části může vést jejich majitele hned několik důvodů. Zpravidla se jedná o případy, kdy rozdělením nově vzniklé pozemky najdou využití jako stavební parcely. Máte-li však v plánu pustit se do podobného projektu, musíte se připravit na poměrně velkou administrativně i časově náročnou záležitost. Abychom Vám ulehčili práci s hledáním informací a postupů, přinášíme přehledný návod.

1. Kontrola územního plánu

Užitečné je zjistit si, jaké další plány má obec v lokalitě, kde se daný pozemek nachází. Pokud spadá do kategorie zastavěného území nebo zastavitelných ploch, můžete předpokládat, že obec v okolí počítá s další výstavbou. Není však ještě řečeno, že stavební úřad Vašemu požadavku vyhoví. V územně plánovací dokumentaci totiž může být uvedeno omezení dispozice s pozemky v dané lokalitě – to se zejména týká lokalit, kde je plánovaná liniová výstavba (dálnice, obchvaty,..).

2. Žádost o vydání souhlasu s dělením pozemku

Proces rozdělení pozemků majitel zahájí podáním Žádosti o vydání rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků příslušnému stavebnímu úřadu. Tento dokument musí obsahovat informace týkající se pozemku a osoby žadatele. Součástí je také stručný popis plánovaného rozdělení, výměry nově vzniklých pozemků i důvody, které majitele k tomuto rozhodnutí vedly. Pokud je pozemek, jenž je předmětem žádosti, ve spoluvlastnictví více osob, může být žádost podána pouze v případě, že se všichni spolumajitelé v této věci shodnou.

Součásti žádosti by měl být také návrh geometrického plánu zobrazující nově vzniklé pozemky. V této etapě procesu rozdělování však není zapotřebí profesionálního plánu zpracovaného geodetem. Postačí vyhledat v katastrální mapě konkrétní pozemek a do jeho fotografie (screenshotu) zakreslit červenou barvou požadované rozdělení. Takto vzniklé pozemky je potřeba označit velkými tiskacími písmeny abecedy, přibližně okótovat a také vyznačit přístup z veřejné komunikace ke všem nově vzniklým částem. Svépomocí vytvořený návrh geometrického plánu je v tomto bodě naprosto dostačující a v mnoha případech také ušetří náklady. Často se totiž stává, že stavební úřad (či jiný subjekt, kterého se dělení pozemku dotkne) vznese námitku a geometrický plán tak musí být vyhotoven znovu.

Základní pravidlo

Jedno pravidlo, které platí v každém případě dělení pozemků je, že všechny nově vznikající pozemky musí být přístupné z veřejné komunikace, a to buď přímo nebo prostřednictvím např. věcného břemene.

Žádost o rozdělení pozemku se podává přes portál stavebníka a veškeré přílohy je možné do žádosti nahrát. Doporučujeme se však ujistit, že stavební úřad obdržel Vaši žádost (zavolejte např. po měsíci od podání), protože se velmi často stává, že úředníci žádosti podané přes portál stavebníka ve svém systému jednoduše „nevidí“.

3. Povolení dělení pozemku

Povolení dělení pozemku vydává stavební úřad na základě podané žádosti. V rozhodnutí vymezuje podmínky pro nové rozdělení pozemku a součástí je také příloha obsahující grafické znázornění nových hranic a přístupů z veřejné komunikace k nově vzniklým částem.

Za vydání rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemku je účtován správní poplatek ve výši 1 000 Kč.

Pokud stavební úřad nestanoví žádné podmínky pro rozdělení pozemku, oznámí tuto skutečnost pouze sdělením, kterým současně schválí navrhovaný záměr.

4. Nabytí právní moci

Povolení dělení pozemku je ze své povahy rozhodnutím správního orgánu a je možné se proti němu odvolat. Nespěchejte tedy s podáním na katastr nemovitostí, protože ten by návrh na rozdělení zamítnul. Nejprve vyčkejte na nabytí právní moci nebo pošlete stavebnímu úřadu „vzdání se práva na odvolání“, čímž celou věc urychlíte.

5. Geometrický plán

Na základě povolení nechá majitel pozemku vyhotovit geometrický plán. Tentokrát již musí být dokument vytvořen odborně způsobilou osobou. Po zaměření pozemku geodetem je nutné vyčkat na schválení konečného geometrického plánu katastrálním úřadem, který zároveň přiřadí parcelní čísla nově vzniklým pozemkům.

Pro účely zaznamenání nových pozemků do katastru je geometrický plán vyhotovován v elektronické podobě. Úředně oprávněný zeměměřičský inženýr však může klientovi na vyžádání vydat listinný stejnopis.

Ve chvíli, kdy má majitel v ruce jak územní rozhodnutí stavebního úřadu (případně souhlasné sdělení), tak i katastrálním úřadem schválený geometrický plán, může požádat o vyznačení nově vzniklých pozemků v katastru nemovitostí.

6. Vyznačení v katastru nemovitosti

Posledním krokem procesu rozdělení pozemku je podání žádosti o zápis nově vzniklých pozemků do katastru nemovitostí. Požádat o tento zápis může majitel na základě ohlášení vlastníka (formulář je dostupný ke stažení na internetových stránkách Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního), které doplní geometrickým plánem a souhlasem stavebního úřadu. Jelikož se v tomto případě nejedná o zápis práva, nýbrž pouze o tzv. zápis jiných údajů, není účtován žádný správní poplatek.

V případě, že majitel pozemek rozdělil s myšlenkou následného prodeje jednotlivých pozemků, bude pro potenciálního kupce jistě přehlednější, když předmětem kupní smlouvy bude pozemek již zapsaný v katastru nemovitostí (tzn. majitel nejdříve provede zápis nových pozemku do katastru a až následně přistoupí k sepsání kupní smlouvy se zájemcem). Lze však zvolit i druhou možnost a zápis nových pozemků do katastru pozdržet, tj. podat žádost o zápis nově vzniklých pozemků až po uzavření kupní smlouvy. V tomto případě, po proběhnutí vkladového řízení sice bude do katastru nemovitostí zapsán nově vzniklý pozemek s již novým majitelem, avšak v kupní smlouvě bude potřeba poměrně obtížně formulovat předmět koupě a nezbytnou přílohou bude i geometrický plán. Zde již také bude účtován správní poplatek ve výši 2 000 Kč za zápis do katastru nemovitostí.

7. A co kupní smlouva?

Pokud se rozhodnete při prodeji nově vzniklých pozemků postupovat prvním výše zmíněným způsobem (tj. rozdělené pozemky nejdříve zapsat a až pak prodat), musíte myslet i na náležitosti spojené s vyhotovením kupní smlouvy. Je nezbytné, aby v ní byl uveden předmět prodeje (nově vzniklý pozemek s určitou výměrou) způsobem, jakým je vyznačen ve dříve vyhotoveném geometrickém plánu. Kromě toho uveďte i informace, jako je celková výměra a druh pozemku, číslo plánu a číslo nového pozemku, datum sepsání kupní smlouvy a další nezbytné informace charakterizující pozemek určený k prodeji.

Kupní smlouvu s úředně ověřenými podpisy účastníků je také nutné přiložit k Návrhu na vklad do katastru nemovitostí, ten je dostupný k vyplnění na internetových stránkách ČÚZK.

7. Vyplatí se rozdělení pozemku?

Závěrem je potřeba opět upozornit, že rozdělení velkého pozemku na menší části je administrativně náročným úkolem a jeho splnění obvykle zabere tři až čtyři měsíce. Pokud jste si však větší pozemek za účelem jeho pozdějšího rozdělení a prodeje pořídili jako investici, jistě budete s výnosem spokojeni. Platí totiž, že čím menší stavební parcelu prodáváte, tím větší bude Váš zisk z jednoho metru čtverečního v porovnání s prodejem pozemků větší výměry.

Proces rozdělování pozemku je časově velmi náročná záležitost. Pokud chcete věnovat více času pro Vás důležitějším aktivitám a méně nudné administrativě spojené s dělením pozemku, neváhejte se na nás obrátit. Rádi podáme pomocnou ruku!

Tento článek pro Vás připravil

Radim Kučera
jednatel

737 963 757

radim.kucera@r21.cz