3 způsoby, jak se dohodnout na majetkovém vyrovnání při rozvodu či rozchodu

Rozchod nebo rozvod je náročný sám o sobě. Pokud spolu partneři vlastní byt nebo dům, situace se často komplikuje. Emoce, majetek, děti a finance vytvářejí tlak na rychlé a efektivní řešení. Najděte jej s pomocí našeho článku.

Existují tři hlavní možnosti, jak řešit situaci při rozchodu v případě, že s partnerem vlastníte společnou nemovitost. Každá z variant má své výhody a nevýhody a lze ji realizovat férově a s minimálními ztrátami. Důležitým předpokladem je však vaše společná dohoda. Ta vám pomůže dosáhnout nejvyššího možného výnosu. Pokud se vám však dohodu najít nepodaří, připravte se na to, že Vás příp. řešení bude stát peníze.

1. Ujasněte si režim vlastnictví

Prvním krokem je určit, jakým způsobem nemovitost vlastníte. Od toho se pak odvíjejí jednotlivé možnosti řešení.

SJM (společné jmění manželů)

Jste manželé a řešíte rozvod? A navíc jste nemovitost nabyli za doby trvání manželství? Pak patří do SJM. A to i v případě, že jste ji nabyli koupí a byla pořízena pouze na jméno jednoho z vás. Tato varianta je sice možná a fakticky lze napsat nemovitost i za doby trvání manželství pouze na jednoho z manželů, nicméně tato varianta není ideální, neboť nemovitost stejně spadá do SJM. Výjimkou v tomto případě mohou být nemovitosti nabyté darem od rodinných příslušníků některého z manželů, které typicky do SJM nevstupují. Pokud však u vaší nemovitosti na katastru svítí zkratka SJ (společné jmění, dříve SJM), počítejte s tím, že nemovitost fakticky vlastníte 50/50. Máte-li k domu nebo bytu společné právo, tedy, jedná-li se o společné vlastnictví manželů, musíte se dohodnout, jak budete po rozvodu nemovitost dále využívat. Vypořádání majetku může probíhat formou uzavření dohody nebo pokud se nedokážete domluvit, podáním žaloby o vypořádání SJM k soudu.

Podílové spoluvlastnictví

Pokud nejste manželi, ale na katastru jste psaní oba, pak jde o podílové spoluvlastnictví. Ať už je poměr 50/50, 25/75 nebo jakýkoli jiný, s tímto poměrem budete manipulovat v případě prodeje nemovitosti. Pokud je nemovitost zatížena hypotékou, počítejte, že z poměrné částky, kterou si z prodeje odnesete, bude nutné odečíst i poměrnou část zbývající hypotéky.

Jednostranné vlastnictví

Pokud nejste sezdaní, pak nemáte ani společné jmění manželů. V takovém případě je tedy každý vlastníkem toho, co si pořídil za svoje peníze bez ohledu na to, zda to pořídil před začátkem vztahu nebo v jeho průběhu. V případě, že jste manželi, věc se výrazně komplikuje. Pokud jste totiž Vy nebo Váš partner vlastnili nemovitost před započetím vztahu, může dojít k situaci, kdy bude nutné řešit majetkové vyrovnání. Pokud totiž druhý z partnerů do nemovitosti prokazatelně investoval, může mít nárok na část výnosů z prodeje nemovitosti při rozvodu. 

2. Možnosti řešení

Existuje několik základních variant vypořádání společného majetku, které si představíme. 

Dohoda partnerů a společné užívání věci

I po rozvodu zůstanete bydlet ve společné domácnosti a stanete se (či zůstanete) podílovými spoluvlastníky bytu či domu.

Velice záleží na tom, jak spolu manželé dále vycházejí a na jejich vzájemné dohodě. Výhoda může být, že se dělí o finanční náklady na bydlení a oba zůstávají ve známém prostředí. Také děti, pokud jsou, zůstávají i nadále s oběma rodiči.

A zde přicházejí na řadu nevýhody tohoto uspořádání. Těžko říct, je-li dobré zůstávat ve společném bydlení kvůli dětem. Nemusí být pro ně dobrý příklad soužití lidí, kteří už nefungují jako partneři a žijí vedle sebe jako spolubydlící a v lepším případě se k sobě chovají slušně.

Rovněž bude důležité se dohodnout na způsobu užívání společných věcí, dělení domácích prací, údržbu a další.

Výhody:

• Zůstáváte bydlet ve stejné nemovitosti.
• Zpravidla nejrychlejší.

Nevýhody:

• Potenciálně velmi komplikované do budoucna.
• Absence soukromí.

Vyplacení podílu druhého partnera

Nejčastější řešení. Zvláště v případě, že máte děti nebo vztah k nemovitosti, ve které žijete. Tato varianta dává jednomu z partnerů možnost zůstat pohodlně bydlet v místě, na které je zvyklý a obvykle i s dětmi, které není nutné vytrhnout z kořenů. Stále častější je také varianta, kdy ve dříve společné nemovitosti zůstanou fixně bydlet pouze děti a rodiče se na týdenní, dvoutýdenní či měsíční bázi u dětí střídají. Pro rodiče jde sice o variantu méně pohodlnou, nicméně tato možnost dává dětem výrazně větší míru stability a jistoty v životě než jiné.

V případě, že se chcete vydat touto cestou a vyplatit druhého partnera, postup je následující:

1. Nechte zpracovat tržní odhad nemovitosti – není nutné vypracovávat kompletní znalecký posudek. Bohatě postačí nacenění od realitní kanceláře. Pokud se s partnerem na ceně nemovitosti neshodnete, doporučujeme nechat zpracovat dva nezávislé odhady (každý z Vás jeden) a výslednou hodnotu určit jako průměr dvou odhadů.
2. Vypočítat hodnotu podílu – Pozor! Pokud je nemovitost zatížena hypotéčním úvěrem, je nutné jeho nesplacenou část odečíst od celkové hodnoty nemovitosti. Aktuální výši nesplaceného úvěru zpravidla zjistíte ve svém internetovém bankovnictví. 
3. Vyplacení a vyrovnání – jakmile se dohodnete na ceně nemovitosti, stačí sepsat potřebné dokumenty (kupní smlouvu, darovací smlouvu či notářský zápis) a provést vyrovnání. 

Hypotéka

S celým procesem majetkového vyrovnání může velmi zahýbat „maličkost“ jménem hypotéka. V případě, že se rozhodnete jakkoli nakládat s hypotékou, bude zapotřebí souhlas úvěrující banky. To se týká zejména případů, kdy se dohodnete, že jeden z manželů vyplatí druhého. Banka v takovém případě bude prověřovat majetkové poměry a především příjmy toho, kdo zůstane jako samostatný dlužník. Pokud dojde ke schválení, bude nutné uzavřít dodatek k úvěrové smlouvě. Pokud se rozhodnete hypotéku ponechat společně, riskujete, že neschopnost jednoho z (ex)partnerů splácet ovlivní i druhého. Dohodu na tom, že jeden z partnerů zůstane v nemovitosti bydlet, ale hypotéka se ponechá mezi oběma dvěmi, spíše nedoporučujeme.

Výhody:

• Minimální narušení života, vhodné zejména pokud jsou ve vztahu děti.
• Nemovitost zůstává jednomu z partnerů.
• Relativně rychlé řešení.

Nevýhody:

• Vyžaduje dostupné finanční prostředky nebo hypotéku.
• V případě převodu hypotéky na jednoho z partnerů může být nezbytný souhlas banky.
• Vyjednávání může být obtížné, pokud jsou emoce silné.

Prodej nemovitosti a rozdělení peněz

Tento model je vhodný, pokud spolu partneři nechtějí nadále řešit společný majetek. V takovém případě jednoduše oslovíte realitní kancelář a začnete prodej řešit. Dělení peněz je vždy jednodušší varianta než dělení nemovitosti. Drobnou nevýhodou je, že tento proces vyžaduje trpělivost a především shodu na obou stranách partnerů, což né vždy funguje.

Výhody:

• Oba partneři začínají s čistým finančním štítem.
• Transparentní proces.
• Ideální, pokud každý partner chce nový start.

Nevýhody:

• Je nutné dosáhnout shody na ceně a časování prodeje.
• Správný výběr realitní kanceláře je klíčový pro minimalizaci stresu.

Realitní agentura R21 může působit jako mediátor, který nastaví proces a zajistí, aby byl obchod spravedlivý pro oba partnery.

Ponechání nemovitosti ve spoluvlastnictví a pronájem

Tento model je méně běžný, ale v některých případech smysluplný. V případě, že společně vlastníte nemovitost, rozcházíte se, ale máte dobré vztahy, je možné ji pronajmout. To se týká především investičních bytů. Výhodou tohoto řešení je, že nemusíte řešit hypotéku, a vlastně ani celou situaci ihned. Získáte příjem z nájmu bytu, který Vám i Vašemu partnerovi pomůže s financováním nového bydlení a celou věc můžete vyřešit později. Důležité je však pamatovat na to, že finanční odpovědnost (zejména za splácení hypotéky) zůstává oběma partnerům i nadále.

Výhody:

• Nemovitost generuje příjem oběma partnerům.
• Odklad rozhodnutí umožňuje postupné řešení.

Nevýhody:

• Vyžaduje spolupráci a dobré vztahy.
• Budoucí prodej může být komplikovaný a bude vyžadovat dohodu.
• Finanční a daňová odpovědnost zůstává oběma stranám.

3. Nejčastější obavy a otázky

Hypotéka je na oba – co s ní?
Dočasně ručíte oba. Při vyplacení je nutné refinancování a souhlas banky. Doporučujeme kontaktovat Vašeho úvěrového poradce a zjistit individuální možnosti řešení.

Jak zjistit spravedlivý podíl?
Základ je nezávislý tržní odhad nemovitosti a následná dohoda. Pokud se nemůžete s partnerem dohodnout na ceně nemovitosti, doporučujeme získat odhad tržní ceny od realitní kanceláře.

Co když se neshodneme?
Je vhodné řešit nemovitost co nejdříve, dokud je možné komunikovat a dohodnout se. Pokud se dohoda nepodaří, vždy je možné obrátit se na soud. Soudní řízení v České republice jsou však velmi zdlouhavá, nákladná a s nepředvídatelným výsledkem.

4. Jak může pomoci R21 Realitní agentura

Realitní agentura R21 pomáhá zjednodušit proces, minimalizovat konflikty a nastavit férové podmínky.

Nabízíme podporu v:

• nezávislém odhadu nemovitosti,
• mediaci a nastavení dohody,
• právním řešení,
• prodeji nemovitosti,
• případném odkoupení podílu nebo celé nemovitosti.

Pokud vlastníte nemovitost s partnerem a potřebujete poradit, pomůžeme Vám najít nejférovější variantu pro oba.

Tento článek pro Vás připravil

Radim Kučera
jednatel

737 963 757

radim.kucera@r21.cz