Co je běžná údržba bytu aneb Kdo co platí?

Nájemník zavolá, že se mu rozbila baterie u dřezu. Máte okamžitě zaplatit opraváři, nebo je to jeho starost? Takové situace řeší pronajímatelé pravidelně – a odpověď není vždy intuitivní. Tento článek vám pomůže jasně zorientovat se v tom, co hradí nájemce a co už jde za vámi.

Kdo co platí?

Při rozhodování, kdo co vlastně platí, pomůže Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., v němž jsou jednotlivé položky jasně definovány. Zákon rozlišuje dvě základní kategorie: běžnou údržbu a drobné opravy. Obě jdou v zásadě za nájemcem – ovšem jen do určitých limitů. Vše nad tyto limity, stejně jako větší opravy a revize při instalaci, hradí pronajímatel.

V praxi se lze často setkat s tím, že nájemník se nastěhuje do bytu a počítá s náklady na nájemné a energie. Ne však s náklady na běžnou údržbu a drobné opravy. Přitom jsou součástí při obývání prostor (ať již vlastních nebo pronajatých) a v některých případech by Vás snad ani nenapadlo, že by je měl řešit někdo jiný než obyvatel bytu. Nájemník by ale měl pokrýt výdaje na běžnou údržbu a drobné opravy, které nepřesahují stanovený limit a pojí se s běžným užíváním bytu. Pojďme se na ně nyní podrobněji podívat.

Běžná údržba

Jak definuje §2 nařízení vlády č. 308/2015 Sb., běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení, které se provádí obvykle při jeho užívání. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování, čištění podlah a podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále sem patří udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v §4 písm. g), kontrola funkčnosti termostatických hlavic, hlásiče kouře včetně výměny zdroje a vodovodních baterií s elektronickým řízením.

V praxi to znamená, že nájemník by měl byt udržovat v co nejlepším stavu – pravidelně uklízet, čistit a celkově udržovat ve stavu vhodném k bydlení. Otázka malování bývá častým zdrojem sporů: u krátkodobého nájmu (třeba jeden rok) asi nelze výmalbu na konci nájmu vyžadovat. Pokud ale nájemce bydlí několik let, výmalba by měla být součástí běžné údržby. Doporučujeme tuto povinnost jasně zakotvit v nájemní smlouvě – předejdete tím zbytečným sporům a byt předáte novému nájemci bez zbytečných nákladů.

Drobné opravy

Vedle běžné údržby existuje druhá kategorie – drobné opravy. Jasnou definici najdete v §3 a §4 nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení (pokud je vybavení součástí bytu a ve vlastnictví pronajímatele), a to buď podle věcného vymezení, nebo podle výše nákladů.

Věcné vymezení drobných oprav zahrnuje tyto oblasti:

a) Podlahy a podlahové krytiny – opravy vrchních částí podlah, výměny prahů a lišt. Nájemce hradí poškození vzniklá běžným opotřebením i náhodnou nehodou – odřené lišty, poškrábaná podlaha při stěhování nábytku, vylomený práh nebo utrhlá lišta při úklidu.

b) Dveře, okna a jejich součásti – opravy kování, klik, zámků včetně elektronického otevírání, rolet a žaluzií. Typicky jde o uvolněné šroubení, prasklý jazýček zámku, rozbité sklo nebo poškozené žaluzie – ať už neopatrným zacházením, nebo zásahem domácího mazlíčka.

c) Elektrická koncová a rozvodná zařízení – vypínače, zásuvky, jističe, zvonky, domácí telefony, datové zásuvky, televizní rozvody, satelitní příjem, audiovizuální vrátné, řídicí jednotky ventilace a klimatizace, zabezpečovací systémy. Jednoduše řečeno: výměna žárovky, prasklý kabel nebo cokoliv, co překouše králík – vždy platí nájemník.

d) Uzavírací ventily u rozvodu plynu (s výjimkou hlavního uzávěru pro byt) – veškerá vedení a uzávěry od hlavního uzávěru směrem do bytu jsou v péči a na náklady nájemce.

e) Uzavírací armatury na rozvodech vody (s výjimkou hlavního uzávěru pro byt), výměny sifonů a lapačů tuku – ucpaný sifon, zanesený odtok pračky nebo odtokový kanálek ve sprchovém koutě opravuje a platí nájemce.

f) Bytová měřidla a pomocná zařízení – opravy a certifikace vodoměrů, měřičů tepla, hlásičů požáru a kouře, prostorových regulátorů teploty. Baterie v hlásiči kouře nebo rozbité termostatické hlavice jsou starostí nájemce.

g) Vodovodní výtoky a sanitární vybavení – vodovodní baterie, zápachové uzávěrky, odsavače par, digestoře, sprchy, ohřívače vody, umyvadla, vany, dřezy, splachovače, sporáky, trouby, vařiče, kuchyňské linky, vestavěné skříně. Kapající kohoutek, netěsnící odpad nebo utržené splachovadlo – nájemce.

h) Kotle a topná zařízení – opravy kamen, kotlů etážového topení (elektrických, plynových, na kapalná paliva), kouřovodů, uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů. Pozor: radiátory a rozvody ústředního topení do této kategorie nepatří – ty jsou v režii pronajímatele.

K bodu h) je důležité upřesnit pojmy kontrola a revize, které se v praxi často zaměňují. Pravidelný servis kotle (roční prohlídka, ověření funkčnosti) je součástí běžné údržby a hradí ji nájemce. Odlišná situace nastává u výchozí revize kotle – ta se provádí jednorázově při prvním zapojení spotřebiče, je součástí instalace a hradí ji pronajímatel. Pravidelné povinné revize plynového kotle zákon pro domácnosti nevyžaduje (týkají se firem a právnických osob). Pravidelná kontrola a čištění spalinových cest (komínu) je naopak ze zákona povinná a jde za nájemcem jako součást běžné údržby. V každém případě platí, že zanedbání servisu i kontrol může mít dopad na pojistné plnění – pojišťovna může odmítnout hradit škodu, pokud spotřebič nebyl řádně udržován.

i) Drobné součásti předmětů uvedených v bodech g) a h).

Drobné opravy podle výše nákladů

Výše popsané věcné vymezení není jediným kritériem. Zákon stanovuje také limit podle výše nákladů: za drobnou opravu se považuje i jakákoliv jiná oprava bytu nebo vybavení, pokud náklad na jednu opravu nepřesáhne 1 000 Kč(bez dopravy a vedlejších nákladů, které hradí nájemce vždy). Provádí-li se na téže věci více souvisejících oprav, které na sebe časově navazují, sčítají se jejich náklady dohromady.

Příklad: nájemník objedná výměnu poškozené vodovodní baterie. Pokud cena práce nepřesáhne 1 000 Kč, hradí ji on. Pokud ji přesáhne, přechází náklad na pronajímatele.

Roční limit nákladů

Celková výše drobných oprav je omezena ještě jedním faktorem – ročním limitem. Podle §6 nařízení platí, že přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy v kalendářním roce částku 100 Kč/m² podlahové plochy bytu, další opravy v daném roce se za drobné nepovažují a hradí je pronajímatel.

Do podlahové plochy se počítá byt i všechny prostory užívané výhradně nájemcem (i mimo byt). Sklepy, balkony, lodžie a terasy se započítávají polovinou své plochy.

Modelový příklad: byt 50 m² s terasou 20 m². Limit = (50 × 100) + (10 × 100) = 6 000 Kč/rok. Cokoliv nad tuto částku v daném roce hradí pronajímatel.

Kdy nájemce platí i nad tyto limity?

Výše uvedené limity mají jednu důležitou výjimku – pokud škoda vznikla zaviněním nájemce. Pokud nájemník neprováděl běžnou údržbu a v důsledku toho vznikla větší škoda, hradí ji bez ohledu na výši nákladů. Stejně tak odpovídá za škody způsobené nehodou při užívání nebo chováním svých návštěvníků – ledaže by prokázal, že ji nezavinil.

V případě úmyslného poškození věci pak přichází v úvahu odpovědnost za škodu podle §2894 občanského zákoníku – nájemce je povinen uhradit celou vzniklou škodu.

Pro nenadálé události se proto vyplatí mít sjednané pojištění odpovědnosti za škodu nebo pojištění domácnosti, o kterém si více přečtete v našem článku o vytopení sousedů.

Přehled na závěr

Pokud si nejste jistí, jak je to ve vašem konkrétním případě, neváhejte se na nás obrátit. Problematice pronájmů se věnujeme již dlouho a rádi poradíme i ve složitějších situacích.

Tento článek pro Vás připravil

Radim Kučera
jednatel

737 963 757

radim.kucera@r21.cz