Případová studie: Jak jsme klientům ušetřili 13 860 Kč na daních a zvedli tak výnosnost bytu o více než 74 %!

Před nedávnem se na nás obrátili klienti s dotazem, zda bychom jim pomohli pronajmout jejich byt. V minulosti jej pronajímali přes konkurenční společnost, ale po poslední zkušenosti s neplatičem se rozhodli pro změnu a oslovili nás, Realitní agenturu R21. Když jsme byt pronajímali, podařilo se jej nejen obsadit během 7 dnů, ale pomoci Novákovým zvýšit…

Novákovi koupili svůj investiční byt před 3 lety za cenu 1 800 000 Kč a od té doby jej dlouhodobě pronajímají. Zpočátku za částku 10 000 Kč / měs. + energie, ale při obsazování na začátku roku 2020 bylo nájemné navýšeno na 11 000 Kč / měs. + energie. Vzhledem k tomu, že si na pořízení bytu vzali hypotéku ve výši 1 300 000 Kč a samozřejmě musí platit daň z nemovitých věcí, pojistku a další náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti, vypadala jejich ekonomika donedávna přibližně takto:

Pro dokreslení situace:

1. Hypotéční úvěr – Hypotéku na byt si Novákovi vzali ve výši 1 300 000 Kč s úrokovou sazbou 1,89 % a fixací na 30 let.
2. Vlastnictví – Novákovi si pořídili byt do SJM, tedy jako fyzické osoby.
3. Způsob zdanění – Novákovi danili byt za pomoci 30% výdajového paušálu, který se fyzickým osobám nabízí. Z celkových příjmů jednoduše odečetli 30 % a zbylou částku zdanili 15% daní z příjmu fyzických osob.
4. Důvod pořízení – Uložení přebytečných finančních prostředků, možnost vytvoření pasivního příjmu a rezerva pro děti v době, kdy budou studovat na vysoké škole.
5. Očekávaný investiční horizont – Mezi 10 – 15 let, tj. do doby, než děti dostudují vysokou školu.

Celková zaplacená daň z příjmu za rok 2018 = 120 000 * 70 % = 84 000 Kč * 15 % = 12 600 Kč (v případě, že by roční příjem činil 132 000 Kč – což od letoška činit bude, byla by celková výše daně dokonce 13 860 Kč!)

Pronájem za vyšší nájemné

Situaci Novákových jsme vzali pěkně od podlahy. Ceny pronájmů v lokalitě za poslední dobu vzrostly, takže jsme se rozhodli byt začít pronajímat o 1000 Kč měsíčně dráž než dříve. Startujeme na 11 000 Kč.

Odpisy nejsou jen pro podnikatele

Věc, která nás napadla prakticky okamžitě, byla možnost využití odpisování nemovitosti. Málo kdo, a zvláště nepodnikatelé, ví, že odpisy nejsou k dispozici jen pro podnikatele, ale i pro fyzické osoby pronajímající nemovitosti. A to byla přesně situace Novákových. Jednoduchým výpočtem jsme zjistili, že využitím rovnoměrných odpisů bychom se (vyjma prvního roku) dostali na roční odpis ve výši 61 200 Kč. Jen roční odpis by tedy činil 46,4 % nájemného, což je o 16,4 p. b. více (nebo také o 54,7 % více!), než kolik Novákovi dosahovali použitím výdajového paušálu.

Pro nás je však výrazně zajímavější využití varianty zrychlených odpisů. Proč? Vycházeli jsme ze situace Novákových, kteří očekávají, že byt budou držet po dobu cca 10–15 let. Argumentem číslo 1 pro využití zrychlených odpisů byl tedy jednoznačně kratší horizont investice. Argumentem číslo 2 je, že za 30 let (kdy by byl byt plně odepsán) bude Novákovým přes 75 let a velmi pravděpodobně již ani byt nebudou vlastnit. A třetím, avšak často opomíjeným, argumentem byl vliv inflace. Dnešní peníze mají větší hodnotu než budoucí. Pokud bychom totiž uvažovali inflaci na úrovni 3 % každý rok, reálné odpisované částky v jednotlivých způsobech odpisování by byly, převedeno na dnešní peníze (v tabulce označeno jako diskontovaný roční odpis), následující:

Na konci sloupců nazvaných „diskontovaný roční odpis“, který reprezentuje výši odpisu převedenou na dnešní peníze (v úvaze je pouze roční inflace ve výši 3 %), je suma daných odpisů. Z porovnání hodnot při využití odlišných metod odpisování (při převedení na dnešní peníze) je patrné, že pokud by Novákovi pronajímali byt celých 30 let, bylo by jim v případě využití zrychlených odpisů umožněno odepsat 1 328 355 Kč. To představuje o 163 759 Kč vyšší odepsanou hodnotu, než je tomu při využití metody rovnoměrného odpisování, která by umožnila odepsat pouze 1 164 596 Kč. Tato částka by se významně promítnula do celkové uhrazené daně z příjmu. Využití zrychlených odpisů by přineslo (převedeno na dnešní peníze) 24 563 Kč úsporu na dani z příjmu! Reálná daňová úspora by však byla ještě vyšší, protože v případě volby zrychlených odpisů by bylo vhodné v roce 2039 přejít na výdaje vypočtené procentem z příjmu, které by v tomto (a každém dalším) roce ceteris paribus již zřejmě byly výhodnější než odpisování nemovitosti.

Do nákladů dáte všechno*

*A když říkám všechno, mám na mysli veškeré výdaje, které jsou uskutečněny s cílem získání nebo udržení příjmů z pronájmu, tedy:

• Daň z nemovitých věcí (440 Kč)
• Pojištění nemovitosti (1 500 Kč)
• Příspěvky na společné prostory a fond oprav (15 600 Kč)
• Cestovní náklady (až 48 000 Kč)
• Náklady na drobné opravy (???)
• Splátky úroků z hypotéčního úvěru (v našem případě 23 037 Kč za rok 2019)
• Odpisy (až 60 000 Kč)
• a další…

A to jsme také udělali. Novákovi od letošního roku budou v kolonce daňově uznatelných výdajů nově evidovat i celou řadu dalších výdajů, které jim ještě více pomohou snížit základ daně z příjmů. Tímto způsobem se nám podařilo dosáhnout našeho cíle, tzn. že Novákovi za svůj pronájem bytu zaplatí na dani z příjmu za rok 2019 přesně 0 Kč! A TO ZCELA LEGÁLNĚ!

Nová ekonomika bude tedy od letoška vypadat takto:

Částky u odpisů jsou v závorkách zcela záměrně – nejde totiž o reálné výdaje, ale pouze jakési fiktivní číslo, které nám daňový zákon umožňuje použít pro snížení daňové povinnosti. Výsledná výnosnost bytu se tedy těmito částkami nijak negativně nezmění.

Rozdíl je ale v tom, co se děje na konci tabulky:

Příjmy = 132 000 Kč

Daňově uznatelné výdaje = 23 037 Kč + 440 Kč + 1 500 Kč + 15 600 Kč + 59 423 Kč + 32 000 Kč
= 132 000 Kč (a to jsme ani nevyužili plnou výši odpisů, kterou nám zákon umožňuje!)
Základ daně = 0 Kč!

Daň = 0 Kč!

Nové daňové přiznání tedy bude vypadat přibližně takto:

Možná si kladete otázku, proč jsme nevyužili rovnoměrné odpisy, když při využití zrychlených odpisů nebudeme schopni využít jejich plnou výši. Důvod je ten, že Novákovi nemají pouze jednu investiční nemovitost, ale vícero. A zrychlené odpisy tak dávaly v jejich případě výrazně větší ekonomický smysl.

Zvýšení výnosnosti z bytu o 74 %

Původní čisté roční cashflow z bytu činilo 33 052 Kč po započtení všech nezbytných nákladů a daně z příjmu. Čistá roční výnosnost bytu činila tedy 1,8 % p. a. (reálné číslo je však vyšší, protože je nutné započíst i úmor hypotéčního úvěru – spíše se tedy bavíme o cca 4 % p. a.).

Nově činí čisté roční cashflow z bytu 57 652 Kč po započtení všech nákladů a s nulovou daní z příjmu. Čistá roční výnosnost bytu tedy nově činí 3,2 % p. a. (při započtení úmoru tedy cca 5,4 % p. a.). Kromě toho se klientům (papírově) zvedly celkové roční náklady spojené s jejich nemovitostmi a tím vzrostla výnosnost celého jejich portofolia a významně se snížilo celkové daňové zatížení.

To znamená navýšení výnosnosti o více než 74 %! Téměř na dvojnásobek původní hodnoty. A to jen díky sérii do detailů promyšlených kroků.

Celý případ měl na starosti náš nejlepší realitní makléř Radim Kučera, který působí v Tišnově, Brně a okolí. Zajímá Vás, jak přesně dosáhl čisté nuly u daně z příjmu a zda by to mohlo fungovat i ve Vašem případě? Napište nám!

Jména a některé další údaje týkající se klientů byly v článku změněny za účelem ochrany soukromí, čísla však byla ponechána beze změny. Tento článek není daňovým poradenstvím a R 21, s.r.o. není oprávněna k poskytování daňového poradenství.

Tento článek pro Vás připravil

Radim Kučera
jednatel

737 963 757

radim.kucera@r21.cz