Jak prodat nemovitost zatíženou hypotékou (2025): Praktický průvodce krok za krokem

Hypotéka je závazkem na mnoho let dopředu a ne každý vydrží po celou dobu splácení bydlet v nemovitosti, na jejíž financování byla hypotéka použita. Jak postupovat při prodeji zatížené nemovitosti?

Prodej nemovitosti, na které stále visí hypotéka, může na první pohled působit jako komplikovaný proces. Ve skutečnosti jde ale o zcela běžnou situaci – velká část nemovitostí se prodává ještě před úplným splacením úvěru. Klíčové je vědět, jak správně postupovat, jak komunikovat s bankou a jak nastavit bezpečnou kupní smlouvu.

V tomto článku najdete jednoduchý a praktický návod, se kterým zvládnete prodej své zatížené nemovitosti naprosto bez obav.

Co znamená prodat nemovitost s hypotékou?

Pokud byla nemovitost při pořízení financovaná hypotékou, má banka na katastru zapsané zástavní právo. Někdy je zapsán i zákaz zcizení a zatížení, který bez souhlasu banky neumožňuje nemovitost převést na jiného majitele, příp. tento zákaz figuruje jako související zápis společně se zástavním právem. Tento detail nemá vliv na samotný proces splacení úvěru, ale definuje to, jaké dokumenty budete pro předčasné splacení potřebovat.

Dobrá zpráva je, že banka nemovitosti v prodeji nebrání. Potřebuje jen vědět, jak bude úvěr vypořádán a zda je pro ni vše bezpečné.

Jak začít: komunikace s bankou

Prvním krokem je jednoduchý administrativní úkon – kontaktovat banku. Doporučujeme:

1. Požádat o vyčíslení zůstatku hypotéky
   Banka Vám sdělí, kolik přesně zbývá doplatit ke konkrétnímu datu. Datum bude banka chtít znát od Vás, připravte si datum, které je reálné s ohledem na rychlost celé transakce.
2. Vyžádat si informace o podmínkách předčasného splacení
   Hypotéky sjednané do roku 2024 jsou jednoduché – banky nemohly účtovat poplatky za předčasné splacení, takže Vás za tento úkon potenciálně čeká poplatek v řádu drobných tisíců Kč. Od roku 2024 se změnila legislativa – pokud chcete předčasně splatit hypotéku, můžete doplatit maximálně 25 % zbývající jistiny ročně. Příp. celou jistinu maximálně měsíc před výročím úvěrové smlouvy. V ostatních případech Vám banka může účtovat poplatek za předčasné splacení hypotéky během fixace. Výjimku z tohoto pravidla představuje situace, kdy došlo k závažné životní situaci (např. úmrtí partnera) nebo, a to je pro Vás důležité, nemovitost vlastníte více než 2 roky. V takovém případě je předčasné splacení často bez sankce nebo jen s minimální úhradou administrativních nákladů.
3. Zjistit, zda banka povolí převzetí hypotéky kupujícím
   Pokud ano, může to být výhodné pro všechny strany. Tyto situace nejsou sice v Česku uplně běžné, ale technicky vzato jsou možné. Budou se týkat především (dnes již vzácných) případů se sjednanou nízkou úrokovou sazbou s dlouhou fixací (např. 10 či 15 let)

Nebojte se a zavolejte – banky jsou na tyto situace zvyklé a většinu podkladů dávají během několika dnů.

Tři možnosti, jak vypořádat hypotéku při prodeji

Existují tři hlavní postupy. Každý má své výhody podle typu kupujícího, výše úvěru a konkrétní banky.

Kupující převezme hypotéku

Kupující jednoduše „vstoupí“ do Vašeho úvěru. Jak jsme již uvedli, tento postup v Česku není uplně běžný, ale mohou nastat situace, ve kterých bude užitečný. Je tedy dobré o něm vědět.

Výhody:

• nemusíte řešit předčasné splacení,
• rychlejší proces,
• může být atraktivní při starších hypotékách s výhodnou úrokovou sazbou.

Nevýhody:

• kupující musí projít schvalováním v bance,
• některé banky tuto variantu nepovolují,
• nelze použít, pokud kupující financuje jinde.

Tato cesta se nejvíc vyplatí tehdy, pokud máte starší hypotéku s nízkým úrokem.

Hypotéka se doplatí z kupní ceny

Nejběžnější postup v praxi. Funguje to takto:

1. Kupující vloží část kupní ceny do advokátní nebo notářské úschovy.
2. Část kupní ceny jde přímo bance jako doplatek hypotéky.
3. Zbytek kupní ceny dostanete po výmazu zástavního práva.

Tento proces je zcela bezpečný a používá se nejčastěji. Pro jeho realizaci budete potřebat vyčíslení úvěru, souhlas s jeho předčasným splacením, a dle podmínek v úvěrové smlouvě, potenciálně ještě souhlas banky se zatížením a zcizením nemovitosti. To zejména v případě, kdy strana kupující financuje nákup Vaší nemovitosti další hypotékou.

Převod zástavy na jinou nemovitost

Málo častá, ale možná varianta.

Pokud máte další nemovitost (např. dům, chatu nebo pozemek), může banka zástavu „přehodit“ tam. Díky tomu můžete prodávat bez nutnosti splacení úvěru. Tato varianta se používá hlavně u investorů nebo podnikatelů, ale pokud máte zajímavé podmínky úvěru, může být tato cesta vhodná i pro Vás.

Legislativní změny od roku 2024

V roce 2024 došlo ke změně pravidel v souvislosti se spotřebitelskými úvěry poskytnutými po 1. září 2024.

Jak jsme již uvedli, pokud nemovitost vlastníte alespoň 2 roky, můžete hypotéku předčasně splatit bez sankcí (banka může účtovat jen administrativní náklady – řádově stovky až nízké tisíce korun).

Pokud však nemovitost vlastníte kratší dobu, řádně si prostudujte úvěrovou smlouvu nebo kontaktujte svoji banku.

Jak nastavit bezpečnou kupní smlouvu

Prodej nemovitosti s hypotékou vyžaduje správné smluvní ošetření. Doporučujeme využít advokáta pro následující úkony:

Kupní smlouva

• přesné určení, jaká část kupní ceny jde bance,
• jasný harmonogram splátek, výmazu a předání,
• podmínky pro vrácení peněz, pokud by banka výmaz nepovolila.

Úschova kupní ceny

Nejbezpečnější je advokátní nebo notářská úschova. Realitní úschovy silně nedoporučujeme.

Souhlas banky

Souhlas s prodejem dává banka prakticky vždy, jen to vyžaduje trochu papírování.

Jak proces probíhá krok za krokem

1. Rezervace nemovitosti.
2. Vyžádání vyčíslení od banky.
3. Získání souhlasu s prodejem / převzetím hypotéky.
4. Příprava smluv (kupní, úschovní, zástavní, návrh na vklad).
5. Podpis smluv a vložení peněz do úschovy.
6. Splacení hypotéky nebo převod úvěru.
7. Výmaz zástavního práva z katastru.
8. Doplatek kupní ceny prodávajícímu.
9. Předání nemovitosti.

Je to proces, který běžně zvládáme pro klienty několikrát měsíčně. Pokud si chcete být jistí, že vše proběhne hladce a bez rizik, rádi Vám s celým procesem pomůžeme.

Tento článek pro Vás připravil

Radim Kučera
jednatel

737 963 757

radim.kucera@r21.cz