Legalizace černé stavby podle nového stavebního zákona: Co musíte vědět

Nelegálně vybudovaná stavba („černá stavba“) nemusí nutně znamenat konec — díky novému stavebnímu zákonu (NSZ, zákon č. 283/2021 Sb.) máte možnost ji dodatečně povolit. Níže shrnujeme, co to obnáší, jaký je postup a na co si dát pozor.

Co je černá stavba podle NSZ (nový stavební zákon)

Černou stavbou se rozumí stavba provedená bez potřebného veřejnoprávního titulu (např. bez rozhodnutí, povolení či souhlasu) nebo v rozporu s rozhodnutím stavebního úřadu.

Podle § 250 NSZ může stavební úřad nařídit odstranění stavby, pokud je závadná (např. ohrožuje život či bezpečnost). Nový zákon však zároveň dává šanci na dodatečné povolení, pokud jsou splněny určité podmínky, o kterých si povíme níže v tomto článku. Na rozdíl od přestupku se nepromlčuje právo úřadu na nařízení odstranění černé stavby.

Proč legalizovat černou stavbu

Mohlo by se zdát, že nezapsaná stavba nebo její část bude problémem pouze ve chvíli, kdy tuto skutečnost někdo nahlásí. Problém však nastane i v okamžiku, kdy se rozhodneme dům prodat. V případě, že kupující chce koupi domu financovat hypotékou, musí dům obhlídnout i odhadce z banky. Pokud odhalí nějakou nesrovnalost mezi faktickým a právním stavem (tj. mezi reálnou stavbou a jejím zaznamenáním v katastru nemovitostí), banka nepřistoupí na udělení hypotéky. Jedná se o tzv. právní vadu, kdy část nemovitosti není oficiálně zapsaná. Ať už tedy nemovitost prodáváme či kupujeme, je zásadní, aby byla prosta právních vad, tj. mezi jinými, aby její součástí nebyla žádná nezapsaná stavba/přístavba (k právním vadám řadíme také: věcné břemeno, předkupní právo, zástavní právo a další).

I v případě, že kupující nebude koupi domu financovat hypotékou, je více než doporučeno, aby bylo vše v pořádku. Prodávající tak předejde případným sporům s kupujícím, který by teoreticky mohl požadovat nižší cenu s ohledem na nekorektnost nemovitosti.

Legalizace černé stavby Vám tedy přinese významnou právní jistotu a to zejména v případě prodeje, převodu či financování nemovitosti hypotékou.

Jak funguje dodatečné povolení stavby

Pokud chceme legalizovat černou stavbu, je pro nás nejdůležitější získat dodatečné stavební povolení. Nejjednodušší způsob, jak ověřit zda nám může být toto povolení vydáno, je zeptat se přímo na stavebním úřadě. Jaký proces Vás čeká?

1. Zahájení řízení o odstranění

Pokud stavební úřad zjistí černou stavbu, zahájí řízení o jejím odstranění. Pokud ji ještě nezjistil, musíte mu s tím pomoci, a to tak, že sami sebe nahlásíte. Následně stavební úřad rozešle oznámení o zahájení řízení, ve kterém je stavebník poučen o možnosti podat žádost o dodatečné povolení stavby ve 30denní lhůtě od oznámení.

2. Podání žádosti o dodatečné povolení

V druhém kroku podáváte žádost o dodatečné povolení. Žádost musí mít formu dle NSZ a obsahovat dokumentaci podle § 184 NSZ – to znamená projektovou nebo technickou dokumentaci záměru. Konkrétní rozsah dokumentace Vám stanovuje stavební zákon a Váš projektant či architekt jej bude znát.

Podání lze provést i elektronicky prostřednictvím Portálu stavebníka. Pokud žádost nebude podána ve lhůtě, dodatečné povolení není možné udělit. Doporučujeme tedy pečlivě pohlídat datum doručení oznámení a včas žádost podat.

3. Podmínky pro schválení

Stavebník musí prokázat kumulativní splnění několika podmínek (typicky podle § 256 NSZ):

• Stavba nesmí být v rozporu s územním plánováním (např. s územní dokumentací obce). 
• Stavba nesmí být umístěna tam, kde je provádění omezeno právními předpisy.
• Stavba nesmí porušovat obecné požadavky na výstavbu nebo veřejný zájem (např. ochrana životního prostředí).
• Navíc stavebník musí obvykle uhradit pokutu, pokud mu byla uložena za nelegální výstavbu.
• Je posuzována i tzv. dobrá víra stavebníka – do jaké míry věřil, že povolení nepotřebuje. Některé zdroje uvádějí, že posuzování dobré víry může být těžké a úřad to hodnotí objektivně. 

Pozor také na ustanovení § 256, odst. 1. b) o tom, že stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu. Pokud by Vaše stavba totiž výjimku vyžadovala, nebude ji v žádném případě možné dodatečně povolit.

Pro příklad: Pokud se jedná o malý přístavek, který byl historicky připojen ke stávající (legální) zástavbě, je zpravidla možné dodatečné stavební povolení získat. Avšak v případě, že se jedná o stavbu, která stojí uprostřed pole v nezastavitelném území obce, získat dodatečné stavební povolení nebude možné. Jednoduše řečeno, pokud se stavba nachází v intravilánu, zapadá mezi ostatní zástavbu a nepostrádá smysl, je velmi pravděpodobné, že bude dodatečně povolena.

4. Rozhodnutí úřadu

Pokud jsou splněny podmínky, úřad vydá rozhodnutí o dodatečném povolení stavby. Pokud žádost zamítne, následuje rozhodnutí o odstranění stavby podle § 250 NSZ.

5. Lhůty a procedura

V řízení o odstranění a dodatečném povolení je nově kladen důraz na proces formou „řízení záměru“. Účastníky řízení jsou podle § 182 NSZ stavebník, obec, vlastníci pozemků či sousedé, jejichž práva mohou být dotčena. Počítejte tedy s tím, že do celého procesu dodatečného povolení stavby mohou (a jak je v Česku bohužel zvykem, tak velmi pravděpodobně budou) vstupovat sousedé a obec se svými námitkami. Celý proces dodatečného povolení stavby se tak může v extrémních případech natáhnout i na několik let.

Jak dokončit legalizaci černé stavby?

V okamžiku, kdy stavební úřad (pod kterého působnost daná stavba spadá) rozhodne o dodatečném povolení stavby, máte napůl vyhráno. Abyste celou věc dovedli do zdárného konce, bude ještě nutné zpracovat geometrický plán upravující obvod stavby. Ten Vám vyhotoví autorizovaný zeměměřičský inženýr (geodet) a s geometrickým plánem a rozhodnutím se můžete obrátit na katastrální úřad, aby upravil obvod stavby a dozakreslil její legalizovanou část.

Specifické situace, které mohou nastat:

Někdy jsou věci jednodušší, než se na první pohled zdá. I my sami jsme se v naší praxi několikrát setkali s některým z následujících případů, které celý proces dodatečného povolení výrazně zjednodušily.

Je vydané stavební povolení, není zkolaudováno

Nejednou se nám stalo, že vlastník nemovitosti „zapomněl“ na kolaudaci – ať už celé budovy nebo její části. Jde o situaci, kdy stavebník má řádně vydané stavební povolení, objekt dostavěl, začal užívat, ale nezkolaudoval. Tato situace je sice úsměvná, ale potenciálně velmi nebezpečná, protože jde o užívání nezkolaudované stavby, což může přinést nemalé komplikace např. v případě, kdy by došlo ke škodě – požár, záplavy, vichřice apod. Situace má však poměrně jednoduché řešení. Je nutné požádat o kolaudaci stavby, zpracovat geometrický plán a stavbu řádně zapsat do katastru nemovitostí. O konkrétním postupu se však doporučujeme poradit na stavebním úřadě.

Stavba je řádně zkolaudovaná, jen není zapsaná

Může se také stát, že je stavba pouze chybně zapsaná (nebo není zapsaná vůbec). Bylo vydáno kolaudační rozhodnutí, ale majitel již nedodal potřebnou dokumentaci na katastrální úřad a nedošlo tak k zápisu nemovitosti. V tomto případě je postup značně jednodušší. Postačí pouze předložit geometrický plán a kolaudační rozhodnutí (pokud došlo k jeho ztrátě, je možné si vyžádat kopii na příslušném stavebním úřadu) na katastrální úřad a nechat zapsat změnu obvodu stavby, příp. stavbu jako celek.

Stavba vůbec neexistuje

Setkali jsme se i se situací, kdy stavba byla v katastru sice zapsána, ale již dávno neexistovala. V našem případě konkrétně 45 let. V takovém případě je nutné vyžádat sdělení stavebního úřadu o neexistenci stavby, zpracovat geometrický plán a věc předložit na katastrální úřad k úpravě.

Chcete prodat dům a zjistili jste, že jeho část není legalizována?

O fyzickou i právní stránku nemovitosti doporučujeme pečovat po celou dobu jejího vlastnění, nejen před případným prodejem. Pokud se však rozhodnete pro prodej a během přípravy Vás nemile překvapila černá stavba, nebojte se na nás obrátit! Postaráme se o její legalizaci i samotný prodej. Novým majitelům pak předáte klíčky s jistotou, že je vše v pořádku.

Tento článek pro Vás připravil

Radim Kučera
jednatel

737 963 757

radim.kucera@r21.cz