Jak koupit byt: kompletní průvodce

Koupě bytu je často největší investicí v životě. Aby vše proběhlo bezpečně a bez nepříjemných překvapení, je potřeba věnovat pozornost technickému stavu bytu, společným prostorám domu, právním dokumentům i samotnému financování. Níže najdete přehled toho zásadního, co byste měli prověřit — od první prohlídky až po podpis kupní smlouvy.

1. Stavebně-technický stav bytu

První krok je důkladná prohlídka bytu. Nesoustřeďte se jen na estetiku, ta je nejméně podstatná. Důležité jsou instalace a technické prvky, jejich stáří a kvalita.

Co si pohlídat:

• Rozvody elektřiny – hliník vs. měď.
  Staré hliníkové rozvody jsou bezpečnostní riziko a znamenají brzkou investici.
• Přívody vody a odpady – kov vs. plast.
  Kovové trubky mohou být na konci životnosti, zejména pokud byl byt dlouho neobývaný.
• Stav omítek, podlah, oken, radiátorů.
• Způsob vytápění a funkčnost topení.
• Zda byly instalace někdy měněny, kdy a kým.
• Okna – proběhla jejich výměna? Kdy?

Úpravy a rekonstrukce

Zjistěte:

• Jaké stavební zásahy v bytě proběhly.
• Zda byly změny řádně ohlášeny či povoleny.
• Zda nebyly bez povolení odstraněny nosné konstrukce.

V tomto ohledu je zásadní otázkou, zda všechny provedené úpravy byly schváleny. Známe mnoho případů, kdy majitelé bytu vybourali nosnou příčku, což je zásah, pro který je vyžadováno stavební povolení. Další stavební zásahy do domu mohou být podstatným problémem, ač stavební povolení nevyžadují. Neschválené (popřípadě „podezřelé“) změny tedy neberte na lehkou váhu.

2. Společné prostory a stav budovy

Koupí bytu kupujete zároveň podíl na společných částech domu, a tak je důležité zkontrolovat nejen byt, ale i budovu jako celek. Je dobré vědět, že například takový balkon není součásti bytu jako takového, ale je součástí společných prostor (jedná se o společný prostor svěřený k výlučnému užívání majiteli příslušného bytu). Informace o tom, co k čemu patří, naleznete v prohlášení vlastníka nemovitosti, které bude mít každá solidní realitní kancelář pro Vás připravené.

Co zkontrolovat:

• Stav střechy, výtahu, fasády, vstupních prostor.
• Sklepy, kočárkárny, chodby, technické místnosti.
• Balkon nebo terasa — často nejsou součástí bytu, ale společnou částí domu ve výlučném užívání.

Otázky, které si položte:

• Bude budova potřebovat zásadnější rekonstrukci?
• Má SVJ na rekonstrukce naspořeno?
• Jak se spravuje fond oprav a kolik se do něj přispívá?
• Je prodávaná jednotka bez dluhů vůči SVJ? (Předložil Vám majitel či realitní kancelář potvrzení o bezdlužnosti?)
• Kdo vlastní ostatní byty?

Přehlíženým tématem je zejména vlastnictví ostatních bytů. V případě, že by jejich většinu vlastnil jeden subjekt, je pravděpodobné, že Vás na schůzích vždy přehlasuje a prakticky si tak bude v domě dělat, co bude chtít.

3. Financování koupě

Ještě před podepsáním rezervační smlouvy mějte jasno v tom, jak budete koupi financovat. Není nutné mít podepsanou úvěrovou smlouvu, ale základní přehled o Vaší úvěrovatelnosti silně doporučujeme.

Co si připravit:

• U hotovosti je situace jednodušší. Budťe však připraveni prokázat způsob nabytí prostředků kvůli Zákonu č. 253/2008 Sb. o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (někdy také jako AML – Anti money laundering) – pokud jste peníze dostali darem, mějte připravenu darovací smlouvu a doklady o příjmu toho, kdo Vám je daroval, příp. jiné dokumenty prokazující původ prostředků.
• U hypotéky si dopředu ověřte, zda vám banka půjčí a za jakých podmínek.
  Banky detailně posuzují stabilitu příjmu i typ zaměstnání. S vyřízením Vám pomůže schopný hypotéční poradce. Silně nedoporučujeme obracet se na „Vaši pobočku“ banky – poradci na pobočkách obvykle neumí řešit nestandardní situace a v případě jakéhokoli problému cestou se může stát, že financování nezískáte.

4. Doklady a podklady, které si vyžádejte

Nezbytné dokumenty:

• List vlastnictví — ověříte, zda na bytu neváznou zástavy, exekuce či věcná břemena.
• Potvrzení o bezdlužnosti vůči SVJ.
• Vyúčtování energií (elektřina, plyn, voda, společné prostory) — jediné reálně vypovídající číslo o nákladech.
• Průkaz energetické náročnosti (povinný dokument, přestože má omezenou vypovídací hodnotu).
• Prohlášení vlastníka – vymezení jednotky, příslušenství, společných částí.
• U starších bytů: revize elektro / komínu / plynu, pokud existují.

TIP navíc: Rozměry a výměry

Ověřte, zda má byt skutečně tolik m², kolik je uvedeno v inzerci. Ve výměře bytů často dochází k chybám a v době, kdy průměrný metr v Česku stojí více než 100 000 Kč může jít o velmi drahou chybu.
Někdy bývá započítán i prostor, který není součástí jednotky (např. terasa).

5. Právní aspekty a kupní smlouva

Pokud úvodní prověrky dopadnou dobře, čeká vás „svatá trojice“ právních dokumentů

Základní trojice dokumentů:

1. Rezervační smlouva
2. Smlouva o úschově kupní ceny
   – peníze nevydáváte prodávajícímu, ale uschovává je advokát / notář / banka
3. Kupní smlouva + návrh na vklad do katastru

Úschova chrání obě strany – peníze se uvolní až ve chvíli, kdy je byt přepsán na kupujícího. V žádném případě nevyužívejte úschovu peněz u realitní kanceláře zprostředkující obchod. Peníze by měly být uloženy u nezávislého, prověřeného subjektu.

6. Spolupráce s makléřem a odborníkem

Přizvat odborníka na stavebně-technický stav je vždy dobrý krok. Pokud ale narazíte na makléře, který se vyhýbá kontrole nebo vás tlačí do rychlého rozhodnutí, buďte obezřetní.
Dobrý makléř má pomáhat, ne manipulovat. Vězte však, že není cílem za každou cenu najít každou vadu, která v bytě je. Pokud se o to pokusíte, velmi pravděpodobně si byt nekoupíte – ze zkušenosti můžeme říci, že vždy dáme přednost zájemcům, kteří nejsou „problémoví“ a se kterými jde obchod hladce.

8. Praktický TIP na závěr

Zeptejte se prodávajícího, proč byt prodává. Nejde ani tak o konkrétní odpověď, ale o způsob reakce. Často se tak dozvíte víc než dlouhým vyptáváním.

A hlavně — nespěchejte.
Koupě bytu není nákup na e-shopu, odstoupení bez udání důvodu zde neexistuje. Když si nejste jistí, vezměte s sebou odborníka.

Plánujete byt pronajímat?

Podívejte se na naše další průvodce:

• Naše tipy a triky při pronájmu bytu
• Jaká pravidla a zákony musíte dodržovat při pronájmu bytu
• Co je běžná údržba a kdo ji platí

Tento článek pro Vás připravil

Radim Kučera
jednatel

737 963 757

radim.kucera@r21.cz