Trend donekonečna rostoucích cen nemovitostí v ČR

V posledních letech můžeme pozorovat stabilní nárůst cen nemovistostí na světovém i tuzemském trhu. Podílí se na něm řada faktorů, od pomalé výstavby nového bydlení až po energetickou krizi, která ještě eskalovala v důsledku ukrajinské invaze. V tomto článku si shrneme nejdůležitější faktory, které k růstu cen přispívají.

Zatímco v letech 2000 – 2012 ceny nemovitostí klesaly a rostly v návaznosti na situaci na trhu, od roku 2013 už můžeme sledovat pozvolný, později však stále strmější růst cen nemovitostí. Tento stav se však netýká pouze České republiky. Za poslední desetiletí nejen že nedochází k poklesu, ale růst výrazně nezpomaluje ani celosvětově.

Konstantní růst může být zajímavým pro majitele nemovitostí, ne už tolik pro případné zájemce o koupi. Tempo růstu cen nemovitostí je v současnosti výrazně vyšší než tempo růstu příjmů. V praxi to znamená, že pokud jste si z běžného platu chtěli naspořit na nákup nemovitosti, mohli jste o tom uvažovat zhruba před sedmi lety. Dnes se však jen velice těžko drží „krok“ s vývojem trhu, pokud nakládáte jen s běžným příjmem. Z něj bohužel nelze na nákup nemovitosti ušetřit. Je to dáno jednak již uvedeným vyšším tempem nárůstu cen nemovitostí, ale i zvyšujícími se cenami produktů běžné denní potřeby (jídlo, pohonné hmoty atd.). Zvyšující se náklady tedy pozvolna snižují množství zájemců o investice do nemovitostí.

Situace pro nákup tedy není úplně příznivá a možná Vás zajímá, které faktory to způsobují. Pojďme si ty nejdůležitější nyní představit.

Nedostatečná výstavba

Celý trh s nemovitostmi je ovlivněn již od „základu“. Poptávka po vlastním bydlení v současnosti významně převyšuje nabídku. Jasným řešením situace by se mohlo zdát navýšení výstavby domů a bytů, to je ale zase ovlivněno mnoha faktory. Mezi ty nejvýznamnější patří:

Zvýšení sazby DPH na stavební práce

Jak už jsme v úvodu článku psali, v letech 2000 – 2012 ceny nemovitostí ještě stále kolísaly. V roce 2012 však došlo k nárůstu DPH u stavebních prací z dosavadních 10 % na 14 %, od roku 2016 pak na 17,5 %. V současnosti je DPH na stavební práce a materiály na 21 % sazbě. I tento posun zásadně ovlivnil ceny nemovitostí směrem nahoru a rozhodně nic nenasvědčuje tomu, že by se to mělo změnit.

Zvýšení cen stavebních materiálů

Také stavební materiály v posledních letech výrazně podražily. V minulosti byly ceny příznivé a výstavba vcelku stabilní a levná. To se však také změnilo. Třeba vlivem kůrovcové kalamity, kvůli které chybí kvalitní stavební dřevo. Dalším faktorem posledních let byla také pandemie COVID-19. Výpadek dodávek jednotlivých surovin pro výrobu stavebního materiálu, dlouhé čekací lhůty na zboží a vysoká poptávka způsobily, že ceny za konkrétní prvky se vyšplhaly o 200 % i během několika málo týdnů.

Problémy s územním plánováním měst

Urbanismus, stavební odvětví, které se věnuje  plánování zástavby ve městech, má v posledních letech také potíže. Zástavba ve městech je již velmi hustá a naplánovat stavbu nového objektu je tak složitější než kdy dříve. Navíc celý proces plánování, změny územního plánu, dodavatelské soutěže a konečně samotné výstavby je záležitost, která zabere mnohdy i celou dekádu.

Pomalé povolovací procesy

Stavební úřady jsou v posledních letech často obviňovány z pomalé práce a byrokracie. Pravdou je, že vyřešit stavební povolení nebo jinou podobnou žádost na stavebním úřadě vyžaduje nemalé úsilí a obrovské množství času. Jen pro představu, jak si Česko stojí oproti jiným zemím: V žebříčku, který porovnává délku vyřizování stavebního povolení, klesl náš stát meziročně ze 156. místa na 157. příčku mezi 190 porovnávanými zeměmi. Zjednodušení celého povolovacího procesu by jistě mohlo přinést úlevu na obou stranách, bohužel úpravy zákonů jsou stále ještě součástí vyjednávání a příprav. Zrychlení, zlevnění a zjednodušení procesu výstavby je tedy něco, s čím do budoucna také nejde úplně počítat a je třeba brát tuto skutečnost na zřetel.

Ceny tvoří nabídka a poptávka

Může se zdát, že stoupající ceny mají na starosti i spekulanti a realitní makléři. Oni jsou těmi, kdo částky vyslovují nahlas. Pravdou ale je, že makléři mají na vývoji cen opravdu minimální podíl. Jak jsme už uvedli na začátku článku, poptávka je v současnosti výrazně vyšší než nabídka a je jasnou reakcí trhu, že zvýší cenu za danou komoditu. A makléři toto zvýšení pouze reflektují a tlumočí.

Úrokové sazby hypoték

I zde došlo k výraznému posunu a zvýšení cen. Zatímco v loňském roce se hypotéky pohybovaly ještě okolo 3 %, letošní nejnižší nabídka začínala na 3,4 %. V době, kdy vychází náš článek, už novou hypotéku pod 4 % nezískáte. Vliv na tento proces mělo navýšení základní úrokové sazby od Centrální banky, které pak ovlivnilo ceny u komerčních subjektů. Zároveň ČNB zpřísnila pravidla pro poskytování úvěrů pomocí ukazatelů DTI a DSTI. Současně však stále existuje velká skupina lidí, kteří mají předschválený úvěr z loňského roku. Těm může aktuálně velmi výhodná sazba vydržet klidně ještě 2 roky (a některé banky předschvalovaly úvěry dokonce až na 36 měsíců). A toto je jedním z faktorů, který může lehce zbrzdit trh. Nárůst hypoték a úrokových sazeb však může z trhu zcela vyřadit vcelku početnou skupinu lidí, která nemá na nákup nemovitosti hotovost a novou hypotéku s vyšší fixací si nemohou dovolit.

Zároveň stále existuje skupina zájemců o nákup nemovitostí, která hotovost k dispozici má. Pro tyto investory nebude problém uhradit celou částku bez nutnosti půjčky nebo hypotéky. Velikost této skupiny lidí se do budoucna spíše nebude zvětšovat a když, tak velmi málo. Vliv na vývoj trhu tedy bude mít malý nebo vůbec žádný.

Energetická krize

V současné době čelíme za velmi krátkou dobu již druhé vlně velkého zdražování energií. Loni na podzim výrazně podražil plyn, v návaznosti na něj i elektřina. Tento cenový skok na burze způsobil krach velkých dodavatelských společností, což dostalo velké množství lidí do významných finančních potíží.

V současnosti čelíme další vlně zdražování, především v oblasti nákladů na zemní plyn. Celá Evropa jedná o možnostech změny dodavatele této komodity, zároveň snaží se vyrovnat s obrovským skokem cen ropy. Vliv na aktuální situaci mělo jednoznačně i rozpoutání válečného konfliktu na Ukrajině a jen těžko se odhaduje, v jakém bodě se ceny ustálí. Je však pravděpodobné, že kvůli zvažovaným sankcím vůči Rusku se náklady na tyto komodity ještě pohnou směrem nahoru.

Tento výrazný finanční tlak nutí značné množství lidí hledat levnější varianty bydlení a ušetřit na nájmu nebo energiích tím, že se uskrovní. Na skupinu lidí, kteří se rozhodli v současnosti nakupovat nemovitosti, tato situace nejspíš nebude mít přímý vliv vzhledem k jejich finančnímu zajištění. Velké množství obyvatel Česka však bude v následujících měsících řešit otázku financování nákladů na bydlení více než kdy dříve.

Investiční faktor

V posledních letech se také výrazně zvýšil počet lidí, kteří se rozhodli zhodnocovat své peníze. Ať už investicemi do akcií, kryptoměn nebo nákupem nemovitostí. Vzhledem k donedávna nízkým úrokovým sazbám se lidé snažili spíše nemít hotovost na spořícím účtu. Přesun peněz do odvětví nemovitostí se projevil výrazným zvýšením poptávky a následně i zvýšením cen.

Tento trend však pomalu utichá, protože společně se zvyšováním úrokových sazeb u hypoték dochází i ke zvyšování úrokových sazeb na spořících účtech. Ty momentálně dosahují u většiny bank více než 4 % p. a..

Zároveň však v době, kdy vychází náš článek, dochází na trhu s nemovitostmi ke změnám. Pokles zájmu ze strany kupujících může znamenat jistou opatrnost v reakci na aktuální válečnou situaci a velice těžko se dá soudit, zda toto ochlazení bude mít vliv i na pokles cen. Nedá se tedy s určitostí říct, jaký bude následující vývoj cen nemovitostí na trhu v ČR. Ze zkušeností z uplynulých let se ale dá předpokládat, že nastavený trend se nijak zásadně nezmění a cena nemovitostí se bude i nadále mírně zvedat.

Existuje však předpoklad, že ceny porostou výrazně pomalejším tempem, než doposud. Zásadní změnu na trhu by mohl přinést nový stavební zákon, který by výrazně zjednodušil stavební řízení a ovlivnil tak rychlost výstavby. Jestli tomu tak bude se budeme moci přesvědčit až v následujících letech.

Pokud Vás problematika růstu cen nemovitostí zajímá, určitě neváhejte a obraťte se na nás. Kontaktujte nás na mailu, Facebooku nebo Instagramu. Tématu se věnujeme dlouhodobě a můžeme s Vámi probrat investice do nemovitostí podrobněji nebo poradit v konkrétní situaci. Rádi se s Vámi na vše podíváme.

Tento článek pro Vás připravil

Radim Kučera
jednatel

737 963 757

radim.kucera@r21.cz