Exekuce nemovitosti

Exekuce, znáte? Ne? Tím lépe pro Vás. Exekuce jistě nepatří mezi oblíbence v žádném slovníku - dlužníků, investorů ani realitních makléřů. Je to takový pomyslný horký brambor, se kterým je nutné se nějakým způsobem vypořádat, ale není třeba hned věšet hlavu - po přečtení našeho článku budete mít totiž v mnoha věcech jasněji.

Velký problém nebo přeceňovaný strašák?

Jak postupovat při exekuci nemovitosti? Jaké mohou nastat situace? Co je důležité a zásadní při prodeji/koupi nemovitosti v exekuci? Je taková nemovitost vůbec zobchodovatelná? A případně jak na to? 

Co byste určitě měli vědět o exekucích…

Exekuce jako taková patří obecně k velmi složitým tématům. Obvykle celý proces pro dlužníka začíná doručením vyrozumění o zahájení exekuce a výzvy ke splnění vymáhané povinnosti do vlastních rukou. Od tohoto okamžiku nastává i tzv. generální inhibitorium – stav, kdy dlužník nesmí nakládat se svým majetkem. Veškeré případné majetkové přesuny pak od této chvíle musí schválit exekutor. Ten může v dané záležitosti zvolit více způsobů exekucí a vystavit zvláštní exekuční příkazy, které mají za následek například obstavení účtů, srážky ze mzdy a jiných příjmů či nařízení prodeje movitých a nemovitých věcí. Tomu všemu se dá zabránit, pokud dlužník dobrovolně uhradí veškeré své vymáhané závazky včetně nákladů exekuce do 30 dnů od převzetí vyrozumění o zahájení exekuce.  

Mám zájem o nemovitost zatíženou exekucí. Co teď?

Pokud se ve Vašem hledáčku objevila nemovitost zatížená exekuční zástavou, nemusí to hned znamenat neřešitelný problém. Platí zde jednoduché pravidlo – komunikujte! Komunikujte s dlužníkem, komunikujte s exekutorem, ale hlavně komunikujte. Jak dlužník, tak i exekutor je člověk, jako každý jiný a ve většině případů se dá domluvit a naleznout společné východisko. Včasné a klidné vyřešení exekuce je přece v zájmu všech zúčastněných. Zcela zásadní je proto zjistit aktuální situaci včetně výše dluhu a začít tuto situaci co nejdříve řešit. 

Jaké situace mohou nastat u exekuce nemovitosti?

1. Hodnota dluhu je menší než hodnota nemovitosti
2. Hodnota nemovitosti je nižší než dlužná částka nebo se jedná o kombinaci více exekucí od různých exekutorů

Hodnota dluhu je menší než hodnota nemovitosti

Můžeme si uvést modelový příklad, kdy vymáhaná dlužná částka činí 200 000 Kč a hodnota zastavené nemovitosti je 4 miliony korun. V tomto případě většinou není problém zastavenou nemovitost zobchodovat. Nejzásadnější je opět výše zmiňovaná samotná domluva s exekutorem, a ten má přece vždy zájem nemovitost rychle, a pokud možno i snadno, zpeněžit, aby mohl plně uspokojit všechny věřitele. K tomu může dojít buď vyplacením exekuce prodejem nemovitosti z volné ruky, nebo na základě dražby. 

Prvním ze zmiňovaných způsobů je častý postup, kdy se nemovitost prodá mimo dražbu. Na základě vícestranné dohody exekutor smaže exekuční zástavní právo na dané nemovitosti, tím pádem se může s nemovitostí dále nakládat. Nemovitost se prodá novému majiteli a peníze za ni se převedou například do advokátní úschovy za účelem úhrady kupní ceny. Poté dojde k vyplacení všech účastníků dohody s tím, že exekutor se zpravidla vždy vyplácí jako první. 

Životní hráče a vyznavače adrenalinu jistě zaujme druhý způsob vyplacení exekuce prodejem nemovitosti, a tím je dražba. Dražba je obecně z pohledu kupujícího administrativně mnohem jednodušší. Nemusí vás zajímat výše dluhu ani počet exekucí majitele nemovitosti. Prostě vydražíte nemovitost a její kupní cenu uhradíte stejným způsobem, jako byste kupovali jakoukoliv jinou standardní nemovitost. Nemovitost je pak převedena na nového majitele zcela očištěna od veškerých exekucí. Téměř bezrizikový nákup takové nemovitosti v dražbe s sebou však nese i pár negativ. Cena nemovitosti se v dražbě často vyšplhá hodně vysoko a pro mnoho zájemců se tak stane nezajímavou. Dalším, poměrně zásadním, znevýhodněním je nemožnost platby úvěrem. Pro nákup nemovitosti v dražbě prostě potřebujete hotovost, a tím se spousta věcí komplikuje.

Hodnota nemovitosti je nižší než dlužná částka a navíc se jedná o kombinaci více exekucí od různých exekutorů

Pokud nastane situace, kdy hodnota nemovitosti dlužníka je například 4 miliony korun, zato dlužná částka činí 5 milionů korun, čeká řešitele mnohem složitější problém, avšak stále řešitelný. Celý proces je dost podobný jako v prvním případě, ale je nutné postupovat mnohem důkladněji, zvláště v případě kdy se jedná o kombinaci více exekucí od různých exekutorů. 

V každém případě je nutné dohledat a kontaktovat všechny exekutory s možným návrhem řešení. Je dost možné, že v průběhu rozhovorů s jednotlivými exekutory zjistíte, že ne všichni uložili na danou nemovitost svoje zástavní právo. Jednoduše řečeno – pokud je exekutorů více a pátý exekutor v pořadí zjistí, že na nemovitosti už je uloženo zástavní právo čtyř předchozích exekutorů, nemá smysl zatěžovat nemovitost další zástavou a vynakládat další dodatečné prostředky. Důvod je velmi snadné odvodit – jednoduše už se na pátého exekutora, co se týče splacení závazků, nedostane… Víte jak se to říká – kdo dřív přijde, ten dřív mele. 

Jaké kroky tedy musíte podstoupit ze všeho nejdříve? 

Vrátíme-li se opět na začátek článku k hlavnímu pravidlu –  nejprve je nutné domluvit se všemi exekutory, nechat jednotlivé exekuce vyčíslit a následně komplexně nastínit situaci, plán prodeje a splátek dlužné částky. Jediným východiskem z této situace je dohoda mezi zúčastněnými, za jejímž úspěchem stojí úroveň komunikace řešitele a také jeho vyjednávací schopnosti.

Na co si dát při koupi nemovitosti v exekuci pozor?

Exekuce je komplikace. O tom netřeba vést diskuzi. Komplikace, která často nedá lidem spát. Lidé v podobné tíživé životní situaci mají mnohdy tendenci nesdílet všechny své finanční problémy, a proto se může stát, že ne vždy dostanete o stavu a množství exekucí nemovitosti úplně komplexní obrázek. Proto je třeba si veškeré informace vždy ověřit. 

Jak si oveřit informace o exekuci?

Možnosti jsou hned dvě. Stav veškerých pravomocných exekucí můžete zjistit v centrální evidenci Exekutorské komory ČR, a to buď osobně vyzvednutím výpisu v sídle exekutorské komory v Praze a Brně, online na stránkách www.ceecr.cz, nebo na pobočkách České pošty s Czech POINTem. Cena ověřeného výpisu z Centrální evidence exekucí činí 50 Kč za jednu stranu nebo elektronický náhled 60 Kč bez ohledu na počet stran. V centrální evidenci exekutorské komory však zjistíte informace pouze o exekucích, které již nabyly pravomoc. 

Czech POINT

Pokud chcete mít komplexní přehled o všech exekucích, což je z hlediska koupě nemovitosti naprosto klíčové, i o těch nařízených, ale dosud nepravomocných, je nutné se domluvit se samotným dlužníkem, aby navštívil Czech POINT a sám, na základě svých osobních údajů a žádosti, nechal vyjet výpis veškerých aktuálně běžících pravomocných i jen prozatím nařízených exekucí. 

Tím eliminujete riziko nepříjemného překvapení, kdy se rozjede proces převodu nemovitosti na další osobu a mezitím se nečekaně objeví další exekuce, která celý proces zhatí. Protože, jak bylo řečeno na začátku, člověk v exekuci nesmí nakládat se svým majetkem. 

Závěrem k exekucím

Pokud budete někdy v budoucnu podobnou problematiku řešit a nebudete si vědět rady, neváhejte se obrátit na nás. Rádi Vám krok po kroku pomůžeme projít celým procesem. Vždy však platí již známá zásada  – komunikujte, domluvte se a najděte cestu, jak nemovitost od exekucí očistit.
 

Tento článek pro Vás připravil

Radim Kučera
jednatel

737 963 757

radim.kucera@r21.cz