Proč si prodat střechu nad hlavou – aneb prodej půdy nebo střechy developerovi

Jak získat dodatečné zdroje financí do rozpočtu SVJ? Jak zmodernizovat dům, opravit fasádu nebo postavit výtah bez nutnosti zadlužit celý dům na 20 let? Možná máte možnost, o které ani nevíte.

Většina společenství vlastníků jednotek (SVJ) v Česku dnes řeší stejný problém: rostoucí náklady na opravy a nízký fond oprav. Dotace jsou nejisté, úvěry zatěžují rozpočet a zvyšují měsíční příspěvky, které mohou být velkým problémem zejména pro sociálně slabší obyvatele domu. Mnohá SVJ si však neuvědomují, že mohou přímo v domě mít skrytý majetek v hodnotě milionů korun – nevyužitou půdu, střechu nebo dvorek, které lze proměnit v peníze či rozsáhlou rekonstrukci společných částí budovy.

Půda a střecha – nevyužitý poklad každého SVJ

Ve většině bytových domů, zejména v centrech měst nebo na atraktivních místech ve větších městech, zůstávají půdy a střechy zcela nevyužité. Výjimečně slouží obyvatelům domu jako dodatečný skladovací prostor, ale zpravidla zejí prázdnotou a nezřídka kdy jsou zaneseny prachem nebo poskytují útočiště holubům. Přitom jde o společné části domu, které mohou mít vysokou tržní hodnotu, pokud je možné na nich:

• realizovat vestavbu nebo nadstavbu bytů,
• umístit fotovoltaickou elektrárnu,
• nebo rozšířit užitný prostor domu (např. sušárnu, sklad, terasu).

Prostory střechy může SVJ prodat developerovi, který investici zrealizuje a výměnou za to poskytne SVJ buď peníze, nebo rekonstrukci domu na své náklady.

Proč o tom většina SVJ vůbec neuvažuje?

Častým důvodem je, že si předsedové a členové výborů neuvědomují, že prodej půdy je vůbec možný, nebo se obávají složité administrativy. Častou obavou je také nejistota ohledně skutečné hodnoty prostoru, stavebně-technického stavu budovy (tedy faktu, zda lze v prostorách vůbec stavět) a obavy z neznámého developera. I proto je klíčová první fáze prodej, kterou je – due diligence (DD), tedy odborná analýza potenciálu domu.

Co obnáší startovní due diligence (prvotní prověrka)

Kvalitní startovní prověrka pomůže SVJ i případnému partnerovi z řad developerů zjistit, zda má projekt vůbec smysl a jaký může mít přínos.
V praxi zahrnuje 3 klíčové části:

• Technické posouzení (statika, požární řešení, přístup, napojení sítí) – typicky bod, ze kterého má SVJ největší obavy, častokrát zbytečně. Drtivá většina domů v České republice stavěných v první polovině 20. století, má velikou rezervu z hlediska nosnosti základových i svislých konstrukcí. 
• Právní analýzu – kdo je vlastníkem společných částí, zda jsou volné, jaký je proces změny prohlášení vlastníka – je půda vymezená jako samostatná jednotka nebo je součástí společných prostor domu?
• Ekonomickou kalkulaci – orientační odhad, kolik může SVJ získat prodejem, nebo jakou hodnotu by představovala rekonstrukce v naturáliích – česky řečeno: „Můžeme si říct o výtah nebo i něco dalšího?“

Tato přípravná fáze je často rozhodující. Z naší zkušenosti v R21 platí, že až 80 % SVJ má potenciál střechu či půdu zhodnotit.

Jaké výhody má prodej půdy nebo střechy developerovi

1. Okamžité peníze do fondu oprav

SVJ může získat miliony korun bez nutnosti úvěru. Peníze lze využít na opravy, zateplení, výtah, nové rozvody nebo jiné investice. O investicích si pak může SVJ rozhodnout samo, nezávisle na developerovi, nebo ve spolupráci s ním. Protože se developeři pohybují ve stavebním prostředí, je velmi časté, že dokáží některé stavební dodávky zajistit levněji, než za kolik by si je zajistilo samotné SVJ.

2. Rekonstrukce zdarma

Developer často v rámci stavby provede novou střechu, fasádu nebo stoupačky, takže dům získá kompletní modernizaci bez nákladů. To přispívá nejen k celkovému dojmu z budovy, ale především k finančnímu zhodnocení bytů v domě.

3. Vyšší hodnota bytů

Byt v opraveném a moderním domě má logicky vyšší tržní cenu – podle našich zkušeností o 10–20 %. Dobrý stav domu bez nutnosti úvěrování či navyšování fondu oprav také přináší jistotu obyvatelům domu v podobě stability nákladů na bydlení. 

4. Žádné finanční riziko pro SVJ

Investice, povolení i realizaci nese developer. SVJ pouze poskytne prostor a dohlíží na kvalitu a smluvní plnění. Případné problémy jsou věcí developera.

5. Energetické úspory

Při projektu nadstavby nebo instalace FVE lze výrazně snížit energetickou náročnost domu. To se opět promítne do měsíčních nákladů na jednotlivé byty, ale i do hodnoty bytových jednotek v domě.

Na co si dát pozor

Prodej společných částí není složitý, ale vyžaduje správný postup, především po právní stránce:

• Schválení shromážděním SVJ – vzhledem k tomu, že prodej půdy obvykle obnáší i změnu prohlášení vlastníka nemovitosti, bude zapotřebí 100 % vlastníků bytových jednotek.
• Změna prohlášení vlastníka budovy – nově vymezené jednotky musí být zapsány v katastru – nejprve na základě projektu jako rozestavěné, následně, po kolaudaci, jako dokončené.
• Transparentní výběr developera – doporučujeme pečlivě prověřit solventnost developera.
• Detailní smlouva – přesně vymezit, kdo platí projekční práce, opravy, povolení a další náklady spojené s celou akcí.
• Technický a právní dohled – ideálně stavební inženýr a advokát se zkušenostmi s projekty SVJ – ti Vám nejlépe pomohou s tím, aby celý proces dopadl na jedničku.

Realitní agentura R21 běžně zajišťuje pro SVJ kompletní projektový a právní servis od prvotní analýzy po podpis smlouvy s developerem. Pokud tedy hledáte spolehlivého partnera v této oblasti, neváhejte nás kontaktovat.

Modelový příklad z praxe

SVJ s 12 jednotkami v Brně mělo fond oprav ve výši 600 000 Kč a potřebovalo opravit střechu, výtah a fasádu – celkem náklady přes 3 miliony Kč. Místo úvěru se však SVJ rozhodlo prodat půdní prostory, které byly znalcem oceněny na částku 3 000 000 Kč. Po technické analýze se ukázalo, že půdu lze přestavět na dva nové byty. Developer nabídl:

• odkup půdy za 2 200 000 Kč,
• novou střechu a výtah v hodnotě cca 1 mil. Kč,
• rekonstrukci vstupu a sklepních prostor.

SVJ neplatilo nic, a po kolaudaci odchází s modernizovaným domem, novým výtahem a vyšší hodnotou všech bytů v něm.

Minimum nevýhod, maximum přínosů

Nevýhodou může být pouze nutnost shody všech vlastníků a několik měsíců příprav (projekt, povolení, změna prohlášení). Ve srovnání s úvěrem na 20 let nebo dlouhým spořením však jde o rychlejší, bezpečnější a z dlouhodobého hlediska výhodnější cestu.

Pro SVJ je to jedna z mála možností, jak z nevyužité části domu udělat zdroj financí – bez zadlužení a s pozitivním dopadem na hodnotu celé nemovitosti.

Jak začít

Doporučujeme začít jednoduše:

1. Nechat si zpracovat nezávaznou analýzu potenciálu půdy nebo střechy.
2. Zjistit, zda je vůbec možné realizovat vestavbu nebo nadstavbu.
3. Porovnat varianty – přímý prodej vs. rekonstrukce výměnou.
4. Teprve poté svolat shromáždění SVJ a představit členům konkrétní návrh.

R21 dokáže SVJ pomoci už v této přípravné fázi – zajistíme technické posouzení, právní analýzu i odhad hodnoty.
Pokud se ukáže, že půda nebo střecha má potenciál, můžeme být buď zprostředkovatelem obchodu, nebo i přímým investorem.

Shrnutí

Prodej nebo zhodnocení půdy a střechy developerovi je pro SVJ nejjednodušší způsob, jak získat peníze do fondu oprav bez úvěru.
Zároveň jde o řešení, které dům modernizuje, zvýší jeho hodnotu a často přinese nové byty, výtah nebo nižší energetickou náročnost.

Půda nebo střecha Vašeho domu možná skrývá milionový potenciál – stačí ho objevit.

Tento článek pro Vás připravil

Radim Kučera
jednatel

737 963 757

radim.kucera@r21.cz