Jak prodat nemovitost v dědictví krok za krokem

Řešíte dědické řízení a potřebujete prodat nemovitost? Nebo jste se právě stali vlastníky nemovitosti v dědictví a přemýšlíte, co s ní? Tento článek Vám pomůže celou situaci jednoduše vyřešit.

Nepříjemné téma. Nikdo z nás ho nechce řešit a přesto téměř všichni jednou budeme. A možná je to právě teď, kdy u Vás nastala potřeba toto téma řešit. V prvé řadě bychom Vám rádi vyjádřili nejhlubší soustrast a nabídli pomocnou ruku v citlivém procesu jakým je prodej nemovitosti v dědickém řízení nebo po jeho skončení. Pro účely snazší orientace v celém procesu jsme sepsali tento článek, který shrnuje naše více než desetileté zkušenosti v tomto oboru.

Odhad ceny nemovitosti pro notáře

První, s čím se s téměř 100% jistotou setkáte, neboť je to téma, o které jsme často oslovování ze strany dědiců, je odhad ceny nemovitosti pro účely dědického řízení. Krátce po zahájení dědického řízení začíná notář sumarizovat veškerý majetek zesnulého a zpravidla Vás jako dědice požádá o doložení ceny děděných nemovitostí. V drtivé většině případů se setkáváme s požadavkem notáře na vypracování odhadu od realitní kanceláře a to buď formou jednoduchého PDF dokumentu nebo i několika odstavci v e-mailu. Tuto službu samozřejmě rádi poskytneme a budeme Vám nápomocni při ocenění nemovitostí. Ocenění nemovitostí trvá zpravidla 10-14 dní v závislosti na naší aktuální vytíženosti a probíhá různě pro jednotlivé typy nemovitostí:

Ocenění nemovitostí pro účely dědického řízení děláme dle rozsahu činnosti od 1 500 Kč bez DPH a v případě, že se s námi následně rozhodnete nemovitosti prodávat, uhrazenou částku Vám odečteme od naší provize, takže pro Vás bude služba ocenění nemovitosti zdarma.

Prodej nemovitosti v dědickém řízení

V případě, že dědické řízení probíhá nesporně, je možné začít nabízet nemovitost k prodeji již v rámci něj bez nutnosti čekat na jeho uplné ukončení. K tomu je zapotřebí souhlas notáře, který řízení vede. V takovém případě jsme schopni se pustit do práce a začít nemovitost připravovat do nabídky, inzerovat a následně dělat prohlídky a příp. i rezervovat. Samotný krok podpisu kupní smlouvy je však nutné učinit až po uplném ukončení dědického řízení, kdy již na straně prodávající figuruje dědic či dědicové, kteří mohou kupní smlouvu řádně uzavřít. 

V případě, že na prodej nemovitosti v rámci dědického řízení spěcháte, je vhodné začít s její přípravou co nejdříve, abychom ihned po ukončení dědického řízení mohli s prodejem začít.

Prodej nemovitosti po skončení dědického řízení

Pokud se rozhodnete prodat nemovitost až po skončení dědického řízení, čeká Vás jednodušší cesta. Prodej takové nemovitosti probíhá standardním způsobem, tedy tak, že vlastník či vlastníci nemovitosti podepíší zprostředkovatelskou smlouvu, kterou pověří Realitní agenturu R21 k zastupování při prodeji nemovitosti. Může však nastat ještě jeden případ, který celou věc poměrně významně zkomplikuje.

Prodej nemovitosti nezletilými dětmi

Pokud došlo k situaci, kdy dědici jsou nezletilé děti, celá věc se významně komplikuje. Co se týká podpisu zprostředkovatelské smlouvy, tuto může uzavřít s Realitní agenturou zákonný zástupce dětí bez dalšího, neboť jejím předmětem není nakládání s nemovitostmi. Když však dojde na rezervační či kupní smlouvu, bude zapotřebí získat pro naplnění její účinnosti souhlas opatrovnického soudu. 

Soud v rámci řízení zkoumá, zda prodejem nedojde k poškození práv dětí a hlídá, jakým způsobem bude naloženo s prostředky získanými z prodeje nemovitosti. Zda zákonný zástupce uloží prostředky na účet vázaný na jméno dětí nebo dojde k nákupu jiné nemovitosti. Řízení před opatrovnickým soudem je nejen administrativně, ale především časově velmi náročné. Toto řízení silně doporučujeme řešit s advokátem, který Vás ve věci zastoupí a pomůže souhlas opatrovnického soudu získat. V případě potřeby Vám rádi doporučíme ověřenou spolupracující advokátní kancelář, která Vás v rámci celého procesu zastoupí. Současně je třeba se připravit na to, že celý proces až do úplného schválení soudem může trvat i 6 měsíců, což je doba, kterou budou kupující nutni počkat se samotným nákupem nemovitosti. Časová náročnost celého procesu může celé transakce odradit kupující, kteří na koupi nemovitosti spěchají.

V případě, že na obou stranách transakce panuje důvěra, lze samozřejmě hledat řešení, která přinesou spokojenost na obou stranách, nicméně tímto řešením bohužel není podpis nájemní smlouvy na dobu určitou do doby koupě nemovitosti, neboť uzavření nájemní smlouvy ze strany nezletilých taktéž podléhá souhlasu opatrovnického soudu.

Souhlas opatrovnického soudu, přepis na katastru

Poté, co opatrovnický soud vydá souhlas s prodejem nemovitosti, může konečně dojít k přepisu nemovitosti na katastru nemovitostí ve prospěch kupujícího. Proces přepisu nemovitosti běží standardním způsobem – tedy podání, úhrada správního poplatku, 20denní ochranná lhůta a následně přepis samotný. Po přepisu na katastru nemovitostí je možné nemovitost předat kupujícím a přepsat energie. Předávací protokol již může opět podepsat pouze zákonný zástupce nezletilých a není nutné získávat další souhlas opatrovnického soudu. Smlouvy o dodávkách energií s jednotlivými dodavateli nezřídka zůstávají psané na zesnulého, neboť na ně dědicové ve shonu spojeném s dědictvím jednoduše zapomenou. Alternativně je možné je standardně přepsat, a to jménem nezletilých zastoupených zákonným zástupcem.

Nemovitostí v dědictví jsme prodali desítky, pomůžeme i Vám?

Proces velmi dobře známe. Nemovitostí v dědickém řízení nebo po jeho skončení jsme prodali velké množství a známe zapeklitosti celého procesu. Rádi budeme i Vašimi partnery v této věci. Zajímá Vás více? Neváhejte nás kontaktovat.

Tento článek pro Vás připravil

Radim Kučera
jednatel

737 963 757

radim.kucera@r21.cz