Jak prodat nemovitost zatíženou hypotékou?

Hypotéka je závazkem na mnoho let dopředu a ne každý vydrží po celou dobu splácení bydlet v nemovitosti, na jejíž financování byla hypotéka použita. Může se totiž vyskytnout celé množství situací, kvůli kterým je potřeba změnit adresu svého trvalého bydliště. Jedná se zejména o stěhování kvůli neodpovídající potřebné velikosti bytu, změně zaměstnání a přesunu do jiného…

Jakmile se někdo dostane do situace, kdy musí začít uvažovat nad prodejem nemovitosti, kterou financuje hypotékou, jako první mu vyvstanou myšlenky, že se asi bude jednat o komplikovaný problém. Hned na začátek Vás ale můžeme ujistit, že transakce, v nichž hrají hlavní roli nemovité věci s nesplaceným hypotečním úvěrem, nejsou na realitním trhu nijak neobvyklé. I když svou obtížností tyto prodeje nepatrně převyšují transakce s nemovitostmi, na nichž žádné zástavní právo banky neleží, nemusíte se obávat, že by snad Vaše nemovitost byla obtížněji prodejná než jiná. Na realitním trhu stále panuje převis poptávky nad nabídkou bydlení, a proto se kupující běžně zaměřují i na nemovitosti, které jejich stávající majitel ještě nesplatil bance.

Co je potřeba zajistit nejdříve?

Ještě než nemovitost nabídnete potenciálním kupujícím sami nebo s využitím realitního makléře, je třeba zajistit vyčíslení zbývající dlužné částky bankou a případně i její souhlas s prodejem Vaší nemovitosti. Na nemovitosti totiž často vázne tzv. zákaz zcizení, kterým zamezuje převod nemovitosti na jinou osobu bez výslovného souhlasu banky. Obvykle Vám banka vyhotoví vše v jednom dokumentu, který nese název Vyčíslení. S bankou je nadále nutné domluvit způsob, kterým bude její zástavní právo k Vaší nemovitosti vypořádáno, to však záleží také na dohodě s kupujícím. Na tyto možné způsoby se podíváme níže.

Možné způsoby prodeje nemovitosti zatížené hypotékou

Existuje několik možností, jak se se zástavním právem banky na nemovitosti při prodeji vypořádat. Každému bude vyhovovat jiný, nejde vyloženě říct, který způsob je ten nejlepší.

Převod zástavního práva na jinou nemovitost

Aby prodeji Vaší nemovitosti nebránilo zástavní právo, je možné po domluvě s bankou převést její zástavní právo na jinou Vaši nemovitost. Je zde však podmínka dostatečné hodnoty, zpravidla tedy navrhovaná nemovitost pro novou zástavu musí mít minimálně stejnou hodnotu jako ta stávající. Z toho důvodu je nutné nechat vyhotovit odborný odhad, který bance poslouží jako podklad pro vyhotovení dodatku smlouvy a uskutečnění převodu jejího zástavního práva na nově zvolenou nemovitou věc. Tento způsob řešení prodeje objektu s hypotečním úvěrem nicméně není častý, protože málokdo má možnost nabídnout bance jinou svou vhodnou nemovitost. 

Převzetí aktuální hypotéky zájemcem o koupi

Daleko častějším způsobem je ten, kdy spolu s nemovitostí získá kupující i závazek splatit zbytek hypotečního úvěru, kterým je nemovitost od začátku financována. Zde však záleží na vzájemné domluvě nejen prodávajícího a kupujícího, ale i prodávajícího s bankou, se kterou je smlouva o hypotečním úvěru uzavřena. Tato banka si totiž ověřuje bonitu nového klienta tak, jak si ji ověřovala i u původního klienta. Pokud tady dospěje k závěru, že by zájemce o koupi mohl mít v budoucnu problémy s včasným splácením, může celý proces prodeje k nelibosti všech zúčastněných zastavit. Když však banka na Váš požadavek převedení úvěru na kupujícího kývne, můžete se těšit na obdržení částky, která odpovídá rozdílu dohodnuté kupní ceny a zbývající dlužné částky z hypotéky. Na kupujícího potom přejdou všechny Vaše povinnosti spojené s tímto úvěrem v nezměněném stavu.

Splacení zbývající dlužné částky hypotéky kupujícím najednou

Další možností je splacení celé zbývající hypotéky kupujícím. Tento krok však může znamenat riziko hrazení smluvní pokuty za předčasné splacení, vždy však záleží na konkrétní bance a podmínkách ujednaných ve smlouvě. Smluvní pokuta za předčasné splacení je však poměrně rozšířená, protože si tímto krokem banky kompenzují ušlý zisk, který jim byl garantován v dříve uzavřené smlouvě, která se však předčasným splacením stala neplatnou.

Všechno řádně zdokumentujte ve smlouvě

V kupní smlouvě na nemovitost s hypotékou musí být detailně popsány všechny věci, na kterých se smluvní strany dohodly včetně všech finančních částek, které v prodeji figurují. Musí zde být uvedeno, jak bude řešeno zástavní právo banky a jaký způsob financování zvolí kupující.

Prodej nemovitosti s nesplacenou hypotékou je administrativně náročnější, zejména z důvodu jednání s bankou, která na ní má své zástavní právo. Ne každý má chuť a čas pouštět se na vlastní pěst do tohoto úkonu. Rádi Vám proto pomůžeme s celým procesem prodeje od prvotní konzultace až po předání klíčů novému majiteli. Napište nám na email nebo na Messenger!

Tento článek pro Vás připravil

Radim Kučera
jednatel

737 963 757

radim.kucera@r21.cz