Na co si dát pozor při koupi bytu?

Věcí, na které je potřeba si dát při koupi bytu pozor, je nespočet. Je vůbec možné, aby člověk všechno uhlídal sám, bez specialisty? Poradíme Vám, na co se obzvlášť zaměřit. A jak se ve všem zorientovat tak, abyste se při koupi bytu nenechali napálit.

Pojďme na to postupně a začněme nejjednodušším. Tím, co je člověk schopen zkontrolovat hned během první prohlídky bytu.

Stavebně technický stav

Základem je důkladně si byt projít a udělat jeho prvotní kontrolu. Zaměřte se na instalace. Zjistěte, zda jsou odpady a voda stále ještě původní kovové nebo jsou už nově v plastu. Stejně tak, jestli jsou rozvody elektřiny ještě v hliníku nebo už v mědi, popř. kdy tyto změny proběhly. Pokud byste zjistili, že byt je vybaven staršími instalacemi (kovové odpadní a vodovodní trubky, hliníkové elektrické rozvody), pak raději počítejte i s brzkou investicí do jejich výměny.

Nezapomeňte se rovněž informovat o úpravách, kterými byt již prošel. V tomto ohledu je zásadní otázkou, zda všechny provedené úpravy byly schváleny. Známe mnoho případů, kdy majitelé bytu vybourali nosnou příčku… Další stavební zásahy do domu mohou být podstatným problémem. Proto neschválené (popřípadě „podezřelé“) změny neberte na lehkou váhu.

Společné prostory nemovitosti

Jednou z věcí, na které je potřeba dát si pozor, je i vymezení společných prostor v domě. A to zejména proto, že s bytem kupujete i zmíněné společné prostory! Je dobré vědět, že například takový balkon není součásti bytu jako takového, ale je součástí společných prostor (jedná se o společný prostor svěřený k výlučnému užívání majiteli příslušného bytu). Nezapomeňte tedy stav balkonu zkontrolovat. Věnujte pozornost i sklepům, ostatním společným prostorům domu a celkovému stavu budovy.

Otázky, které je dobré si v rámci společných prostor klást:

• Bude potřebovat budova zásadnější rekonstrukci?
• Má na ni Společenství vlastníků jednotek (SVJ) naspořené peníze?
• Udržuje SVJ fond oprav a jak funguje jeho správa?
• Není daná jednotka zadlužená?

Co může být rovněž užitečné, je zjistit si, kdo je majitelem ostatních bytů v domě. V případě, že by jejich většinu vlastnil jeden člověk, je pravděpodobné, že Vás na schůzích vždy přehlasuje a prakticky si tak bude v domě dělat, co bude chtít.

Finanční aspekty koupě

Hlavním (finančním) dokumentem samotné koupě bytu je bezpochyby kupní smlouva. Avšak pokud chcete být klidní, že Vás prodávající neošidí a nezmizí s penězi, aniž by přepsal nemovitost na Vaše jméno, je dobré sjednat i smlouvu o úschově. Peníze tak nepředáváte přímo prodávajícímu, ale necháte uschovány u advokáta, notáře nebo v bance. V momentě, kdy dojde k přepisu vlastnických práv v katastru nemovitosti (na tento úkon mají úřady až 30 dnů), bude peněžní částka uvolněná prodávajícímu.

U koupě se nesoustřeďte pouze na cenu nemovitosti, informujte se rovněž o samotných nákladech na byt.

Jaké položky by měly být součástí nákladů?

• Vodné a stočné
• Elektřina
• Plyn (pokud je zavedený)
• Příspěvek do fondu oprav
• Náklady na údržbu a úklid společných prostor
• Poplatky za revizi komínu (pokud je v budově)

Součástí mohou být i další poplatky sjednány ve stanovách domu. Důkladně se proto informujte, jak vysoká je celková částka nákladů na byt, kterou budete po koupi bytu pravidelně platit.

Právní aspekty koupě

V první řadě zkontrolujte, jak je řešeno prohlášení vlastníka, jakým způsobem jsou vymezeny bytové jednotky v domě (jak bytové, tak i nebytové prostory včetně jejich příslušenství a vybavení). Nezapomeňte si také zjistit, zda a jak je k bytu zajištěn přístup – jestli se společně s bytem převádí i podíly na pozemcích okolo domu. Ne vždy je totiž budova součástí pozemku, na kterém stojí. Tento problém může vzniknout zejména u starších nemovitostí.

Ověřte si také, zda má byt skutečně tolik metrů čtverečních, kolik je inzerováno. Případně zjistěte, proč jsou výměry jiné a jak se to dá řešit. V ideálním případě byste před koupí bytu měli mít k dispozici i veškeré podklady, jako například poslední vyúčtování za spotřebu energií.

Pamatujte také, že není byt jako byt. Je totiž značný rozdíl, zda je v osobním nebo v družstevním vlastnictví. Zatímco s bytem v osobním vlastnictví můžete zacházet, jak se Vám zlíbí, u družstevních bytů jste více méně pořád „v nájmu“ a Vaše možnosti jsou tak značně omezeny. Vždy se tedy informujte, jaké jsou Vaše případné práva a povinnosti.

Ujistěte se také, že byt není předmětem věcného břemene či zástavního práva!

Náš tip na závěr

Zeptejte se současného majitele, proč vůbec byt prodává. Zdali důvodem nejsou například nevlídné sousedské vztahy nebo rušné okolí domu. I když se Vás může snažit celou dobu ujišťovat, že vše je v naprostém pořádku, způsob jakým zareaguje na takovouto otázku, Vám může mnohé prozradit.

A hlavně s rozhodnutím nespěchejte! Nechte si všechno projít hlavou, ptejte se a zjišťujte, ve věcech, ve kterých si nejste jistí, raději přizvěte odborníka. Mnohdy je koupě bytu největším obchodem Vašeho života a 14denní lhůta pro odstoupení od smlouvy bez udání důvodu v tomto případě neplatí. Proto vše pečlivě rozvažujte a neunáhlujte se!

Plánujete zakoupený byt následně pronajímat? Přečtěte si další články, které jsme pro Vás připravili, a díky kterým si zaručeně usnadníte práci a ušetříte čas.

• Jak si vybrat nájemníka, se kterým nebudou žádné problémy?

• Je Vaše nájemné ve správné výši?

• Při výběru nájemce do Vaší nemovitosti se zaměřte na těchto 12 věcí.

Pokud jste v článku nenašli odpovědi na Vaše otázky, napište nám! Rádi se s Vámi na vše podíváme. Kontaktujte nás na mailu či online na sociálních sítích, Facebooku a  Instagramu .

Tento článek pro Vás připravil

Radim Kučera
jednatel

737 963 757

radim.kucera@r21.cz