Na co si dát pozor při podpisu Rezervační smlouvy

Rezervační smlouva je jedním ze zásadních dokumentů, který budete podepisovat při nákupu nebo prodeji Vaší nemovitosti. Měla by Vám zajistit, že celý obchod proběhne hladce a bez potíží. Může se však stát, že při prodeji narazíte na makléře, který Vám touto smlouvou negarantuje bezproblémový průběh a jistotu, že obchod skutečně proběhne. Jak poznáte, že podepisujete…

Rezervační smlouva by měla být zárukou, že se prodej nemovitosti uskuteční. A to za předem jasně daných podmínek a až do konce, tedy až k podpisu Kupní smlouvy a předání novému majiteli. Jenže formát Rezervační smlouvy není jasně definován ani zákonem o realitním zprostředkování ani žádným jiným zákonem, a proto se v praxi můžete setkat s opravdu rozmanitou škálou “rezervačních” smluv. Od těch dobrých, které Vám garantují férový průběh obchodu až po ty, které Vám nezaručí zhola nic. Vždy je tedy třeba pečlivě hledat realitní kancelář, která Vám záruky poskytne. A jedním z ukazatelů, jak to s Vámi daný makléř opravdu myslí, je právě tato smlouva.

Není smlouva jako smlouva

Jste tedy zájemce o koupi nemovitosti, neboli budoucí kupující? Pak pravděpodobně jednáte s realitní agenturou a dostanete návrh Rezervační smlouvy. Jako první si zkontrolujte, kolik smluvních stran v dohodě figuruje. V případě, že je smlouva dvoustranná a v hlavičce je uveden pouze kupující (Vy) a realitní kancelář, nejedná se o Rezervační, ale Zprostředkovatelskou smlouvu. Taková dohoda pak nezavazuje prodávajícího Vám nemovitost prodat. Vy tedy můžete přislíbit součinnost s realitní kanceláří a platbu provize, ale nemáte 100% jistotu, že nemovitost skutečně získáte.

Zprostředkovatelská smlouva

Dvoustranná dohoda mezi kupujícím a zprostředkovatelem (realitní kanceláří) se nazývá Zprostředkovatelská smlouva. Je definována zákonem o realitním zprostředkování a říká, že realitní kancelář se zavazuje kupujícímu obstarat příležitost nebo rezervaci nemovitosti. Tedy že kancelář kupujícímu sežene vhodnou nemovitost a zprostředkuje obchod. Její nevýhodou ale je, že nevymezuje práva a povinnosti prodávajícího. V takovém případě může nastat situace, kdy i přes podepsanou dohodu mezi Vámi a kanceláří prodávající odmítne obchod dokončit. Pozor tedy, pokud bude realitní makléř vydávat zprostředkovatelskou smlouvu za smlouvu rezervační. Můžete tak mnohé ztratit.

Něco chybí a něco přebývá

Jak už víte, Zprostředkovatelská smlouva (mezi kupujícím a realitní kanceláří) nezahrnuje povinnosti prodejce. Co v ní ovšem velice pravděpodobně naleznete, je dohoda o výši provize nebo o složení depozita. Kupující se zde zavazuje, že realitní agentuře zaplatí za obstarání příležitosti, ovšem bez jistoty, že danou nemovitost skutečně získá. Pokud tedy přistoupíte na podpis Smlouvy zprostředkovatelské, pohlídejte si podmínky, za kterých Vám realitní kancelář případně vrátí složenou zálohu. Může to být celá provize nebo její část, v případě, že k dokončení obchodu mezi kupujícím a prodávajícím nedojde. Pokud však realitní kancelář nebude ochotna přistoupit na možnost vrácení provize, pak je pro Vás tato smlouva velice nevýhodná. Nezaručuje Vám totiž vůbec nic a vysoudit případnou částku (běžně v řádech vyšších desítek až stovek tisíc korun) zpět bude velice náročné. Proto v případě, že realitní kancelář neposkytuje žádnou záruku, zbystřete a podpis si dobře promyslete. Rozhodně není od věci se v případě, že si nejste jisti, kontaktovat právního zástupce nebo konkurenční realitní agenturu. Jedna pětitisícová konzultace Vám může ušetřit i stovky tisíc a případné soudní spory, za které zaplatíte dalších několik desítek tisíc korun.

Zároveň je ještě dobré vědět, že zákon o realitním zprostředkování jasně definuje finanční hranici provize. Ta nesmí být vyšší než 2/3 výsledné provize z kupní ceny nemovitosti. Pokud má tedy výsledná provize činit např. 300.000 Kč, nesmí realitní kancelář požadovat složení více než 200.000 Kč. Bohužel tuto část nařízení mnozí makléři nedodržují a požadují rovnou složení celého depozita. Vy však již budete vědět, že na to nemají ze zákona žádné právo. Pokud tedy zjistíte, že i částka, kterou kancelář požaduje při podpisu Zprostředkovatelské smlouvy překračuje zákonnou 2/3 hranici, raději na podmínky vůbec nepřistupujte.

Podpis Rezervační smlouvy

Pokud jste zájemcem o koupi nemovitosti a schyluje se k podpisu Rezervační smlouvy, pečlivě si tedy pohlídejte, aby tato smlouva obsahovala trojstrannou dohodu mezi Vámi (kupujícím), prodávajícím a realitní agenturou. Měla by jasně definovat práva a povinnosti všech tří smluvních stran. Z pozice kupujícího by Vás určitě mělo zajímat, zda ukládá prodávajícímu Vám danou nemovitost skutečně prodat. Jedině dobře postavená, jasně vymezená Rezervační smlouva, Vám zajistí, že nákup nemovitosti proběhne bez potíží. A pokud se přeci jen nějaké komplikace objeví, bude snadnější je řešit.

Rezervační smlouva je ze své podstaty mnohem lépe vymahatelná než smlouva Zprostředkovatelská. Je to proto, že je obdobou Smlouvy o budoucí kupní smlouvě, která vychází z jiných zákonných nařízení a paragrafů než smlouva Zprostředkovatelská. V případě soudního řízení nad tímto typem dohody je pak mnohem jednodušší najít oprávněnou stranu a případný spor jasně a rychle rozhodnout.

Pouze dobře napsaná Rezervační smlouva Vám zajišťuje, že všichni účastníci si zde vzájemně poskytují garanci férového obchodu.

Co by měla dobrá Rezervační smlouva obsahovat

Když si Rezervační smlouvu rozebereme ještě podrobněji, určitě by měla mít následující náležitosti:

Jak už jsme si uvedli výše, musí se jednat o trojstrannou dohodu. Figurují v ní kupující, prodávající a realitní kancelář (v pozici zprostředkovatele). To znamená, že v hlavičce smlouvy budou tři strany (samozřejmě je možné, že za jednu stranu mohou vystupovat dva a více účastníků, např. manželský pár na straně kupujícího).

V rámci této smlouvy vždy najdete prohlášení prodávajícího, že je vlastníkem dané nemovitosti a že na ní neváznou žádné závazky, které by bránily obchodu. O všech případných závazcích a potížích, se kterými se můžete setkat, jsme psali v samostatném článku na téma Věcná břemena.

Dále zde naleznete prohlášení kupujícího, že má o koupi nemovitosti skutečný zájem a že disponuje dostatkem financí k zaplacení kupní ceny.

Musí zde být závazek, který stvrdí podpisem všechny tři strany, že obchod (prodej nemovitosti) proběhne v jasně stanoveném termínu. Tento termín se běžně pohybuje mezi 30 – 90 dny (záleží na dohodě všech stran). Pokud tento termín není dodržen, ze smlouvy by měly jasně vyplývat smluvní pokuty a jiné sankce.

Velice důležité je také přesné stanovení kupní ceny. Kupní cena musí být konečná a pevně daná. Dále zde mohou být vyčísleny další poplatky, například se může jednat o výše zmíněné smluvní pokuty při nedodržení dohody, nedodržení termínu, apod. V rámci kupní ceny můžete ještě narazit na další nekalou praktiku – maskování provize realitní kanceláře. Proto je dobré pohlídat si, z jakých částí se výsledná kupní cena skládá.

Součástí každé Rezervační smlouvy musí být list vlastnictví. V něm je každá nemovitosti jasně specifikována. Je zde uvedena parcela nebo parcely, na kterých se nachází, věcná břemena, která na nemovitosti případně váznou a všichni vlastníci, kteří mají k nemovitosti vztah.

V rámci rezervační smlouvy by rozhodně neměla chybět informace, jak proběhne transakce a převody finančních prostředků. Musí být uvedeno, kolik dnů mají účastníci na převod peněz, na jaký účet budou peníze odesílat a jak s financemi bude následně naloženo (kdy budou uvolněny z úschovního účtu realitní kanceláře nebo právního zástupce).

Dále je velice žádoucí, aby součástí smlouvy byla fotodokumentace. V případě, že budou fotografie aktuálního stavu nemovitosti při prodeji její součástí, v rámci případného sporu bude snadnější určit, která ze stran je v právu.

Zákon také ukládá, že součástí Rezervační smlouvy musí být takzvané AML prohlášení. Jedná se o Zákon č. 253/2008 Sb. o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu. Dle tohoto zákona musí realitní makléř, v případě fyzické osoby ověřit a zaznamenat identifikační údaje z průkazu totožnosti, vyplnit jeho druh a číslo (občanský průkaz, cestovní pas nebo jiný), stát, popřípadě orgán, který jej vydal, a dobu jeho platnosti; ověřuje se i shoda podoby s fotografií v průkazu. Toto opatření vede k zajištění, že převáděné finanční prostředky neslouží k financování teroristický organizací.

Zároveň musí makléř v rámci Rezervační smlouvy ověřit, zda osoby, které vzájemně obchodují, nejsou politicky exponovanými osobami. Toto ověření je třeba provést u všech finančních transakcí nad 10.000 EUR a prověřit, že nejsou na sankčních seznamech nebo se nejedná osoby z rizikových zemí.

Na závěr, ale jistě ne jako poslední, je pak velice důležité zahrnout do Rezervační smlouvy vady a poruchy na nemovitosti. Ať už se jedná o netěsnící střešní okno nebo vzlínající vlhkost ve sklepě, všechny tyto, byť jen drobné vady, je vhodné ve smlouvě jasně specifikovat. Ideálně i s výše doporučenou fotografickou dokumentací. Ze zákona je stanovena 5 letá ochranná lhůta, ve které může kupující uplatnit nárok na skryté vady nemovitosti.

Pokud jste si prošli Vaši Rezervační smlouvu a splňuje všechny náležitosti, měla by být s největší pravděpodobností v pořádku. Pokud si však nejste jisti, určitě není od věci se obrátit na konkurenční realitní agenturu nebo zkušeného advokáta.

Naše společnost spolupracuje dlouhodobě se zkušenými právními zástupci a jsme schopni Vám zajistit nezávislou kontrolu Vaší smlouvy či plný právní servis. Neváhejte se na nás obrátit, rádi Vám poradíme na mailu, Facebooku nebo Instagramu.

Tento článek pro Vás připravil

Radim Kučera
jednatel

737 963 757

radim.kucera@r21.cz