Prodat byt i s nájemníkem?

Vlastníte byt, který jste doposud pronajímali a nyní je na čase ho prodat. Co v takovém případě ale dělat s nájemníkem? Musí se vždy vystěhovat nebo existuje možnost, že zůstane a změní se jen majitel? Pojďme se na problematiku prodeje bytu i s nájemníkem podívat podrobněji.

Informovat a dohodnout se

Pokud jste se již rozhodli, že chcete svůj investiční byt prodat, je určitě vhodné nájemníka informovat o vašem záměru. Nejedná se sice o vaši povinnost, doporučujeme však dohodnout se na plánovaném postupu předem. Může se totiž vyskytnout situace, kdy stávající nájemník projeví o odkup bytu zájem. Pokud máte s lidmi, kteří ve vašem bytě žijí, dobré vztahy, můžete si ušetřit spoustu času s hledáním vhodného zájemce. Takové řešení je pro obě strany výhodné a jedná se o nejjednodušší situaci, která může nastat. Pokud tedy váháte, zda stávající nájemníky oslovit, můžete se připravit o skvělou příležitost, jak svou nemovitost zobchodovat.

Kupec má zájem o investiční byt

Může nastat situace, že o váš byt projeví zájem kupec s investičním záměrem. To znamená, že bude chtít bydlení také pronajímat. V takovém případě se zase jedná o velmi příznivou situaci pro všechny zúčastněné. Vy, jakožto prodejce, získáte za svůj majetek finance, kupec má zajištěné ověřené a spolehlivé nájemníky. A pro obyvatele bytu se prakticky nic nemění (pouze smluvní podmínky dnem zápisu do katastru nemovitostí). Stávající nájemníci tedy nemusí hledat nové bydlení a celé řešení je výhodné pro všechny účastníky.

Kupec chce byt využívat k vlastnímu bydlení

Jiná situace nastává, když chce zájemce byt využívat pro vlastní bydlení. Pokud tedy kupující požaduje prázdnou nemovitost, je třeba nájem se stávajícími obyvateli ukončit. Zde nastávají dvě možnosti a záleží, jaký typ smlouvy jste s nájemníky při nastěhování sjednali.

Smlouva na dobu určitou

Pokud máte s obyvateli bytu uzavřenou smlouvu na dobu určitou, máte dvě možnosti. Buď se pokusíte dohodnout na termínu, ke kterému se nájem ukončí nebo jednoduše počkáte, až smluvní doba vyprší. Čekat do konce lhůty budete muset i v případě, že nájemníci odmítnou váš návrh na dřívější opuštění bytu. V každém případě pak máte jakožto majitel možnost smlouvu neprodloužit a nájemníci byt musí uvolnit. V každém případě je zde ale jasně stanovený nejzazší termín, do kterého mají obyvatelé bytu garantované bydlení a od kterého můžete prázdný byt prodávat.

Smlouva na dobu neurčitou

Jiná situace nastává v případě uzavření smlouvy na dobu neurčitou. Zde je pro majitele celá záležitost o něco komplikovanější. Dle § 2288 občanského zákoníku totiž musíte mít relevantní důvod k ukončení nájmu. Mezi relevantní důvody podle výše zmíněného paragrafu patří například:

• hrubé porušení smluvních podmínek (např. neplacení nájemného po dobu alespoň 3 měsíců),
• odsouzení pro závažný trestný čin,
• plánovaná demolice nebo obdobná situace, kdy byt nebude možné využívat,
• byt potřebujete k užívání pro sebe či svého příbuzného.

V případě, že byste splnili zákonem stanovený důvod, pak máte právo vypovědět nájemní smlouvu ve 3 měsíční lhůtě. Jelikož ale prodej bytu nepatří mezi relevantní důvody pro vypovězení smlouvy, zbývá pouze pokusit se s nájemníkem dohodnout na vystěhování. Pokud však nájemník nebude chtít byt opustit na základě vzájemné dohody, zbývá vám možnost hledat kupce s investičním záměrem.

Ani zde ale nemusíte mít obavy. Na trhu se zájem jak o byty k vlastnímu využití, tak k investičnímu záměru, pohybují v přibližně stejném poměru. Najít kupce nebude jistě tak složité, jak se může na první pohled zdát. Zvlášť pokud prodej svěříte zkušenému makléři, který vám ušetří spoustu času a provede vás všemi záležitostmi.

Tento článek pro Vás připravil

Radim Kučera
jednatel

737 963 757

radim.kucera@r21.cz