Prodat nebo pronajmout družstevní byt?

S otázkou, zda družstevní byt prodat či pronajmout, se zpravidla setkáme v případě, že byt zdědíme, dostaneme nebo v situaci, kdy zvažujeme jeho koupi. Jsou ale vždy obě tyto varianty možné? Jaké aspekty je nutno zvážit? A jak je to se samotným financováním družstevního bytu? O tom všem v tomto článku!

Družstevní byty se od ostatních „obyčejných“ bytů ničím neliší. Podstatný rozdíl je však ve způsobu jejich vlastnictví. V katastru nemovitostí totiž jako majitel nefiguruje fyzická osoba, ale družstvo, kterého členem je „koncový vlastník“ bytu a který má tzv. výhradní právo na nájem konkrétního bytu (zpravidla za symbolické nájemné, jakožto člen družstva).

Více informací o družstevním vlastnictví a jeho rozdílech vůči vlastnictví osobnímu se dočtete v článku ZDE.

Financování

Prvním tématem, které je nutno zmínit, je samotné financování. Zásadní je, že družstevní byt není možné financovat hypotékou! Možností je pouze předhypotéka (předhypoteční úvěr). Ta je však poskytována pouze na jeden rok a je podmíněna skutečností, že po uplynutí této doby bude byt přepsán do osobního vlastnictví (tzn. z vlastnictví družstva do vlastnictví fyzické osoby). V porovnání s běžnou hypotékou je ale znatelně dražší (jelikož není zajištěná). Pokud bychom se tedy rozhodli družstevní byt prodat (respektive prodat družstevní podíl), může být pro nás jako pro prodejce obtížnější najít kupce, který bude schopen byt financovat bez hypotéky.

Anonymita

Jak již bylo zmíněno, v katastru nemovitostí figuruje jako majitel bytu družstvo. Člověk, který má k danému bytu výhradní nájemní právo, tedy vystupuje zcela anonymně. To pro něj může být značnou výhodou například v situaci, kdy se na byt dívá jako na investici. Dosáhne tak totiž i na byty s relativně vysokou nesplacenou anuitou.

Anuita je dluh družstevníka vůči družstvu. Typickým příkladem může být koupě družstevního bytu 4+1 v Brně za 1 milion korun, velmi pravděpodobně ale dalších 6 milionů bude činit anuita, tj. nesplacený dluh družstevníka vůči družstvu. Až poté, co zaplatíme celých 6 milionů korun, je možné byt v budoucnu převést do osobního vlastnictví.

Anuita vyplývá ze skutečnosti, že výstavba družstevního domu byla financována hypotékou, která však nebyla poskytnuta jednotlivým družstevníkům (fyzickým osobám), ale družstvu (právnické osobě). Takovýto způsob financování je využíván nejen z důvodu podstatně levnější hypotéky pro družstvo (v porovnání s hypotékou poskytnutou fyzické osobě), ale také z ohledu na to, že hypotéka poskytnuta družstvu nevstupuje jednotlivým družstevníkům do jejich bankovních registrů (registrů evidujících fyzické osoby s aktuálně uzavřenou úvěrovou smlouvou).

Takto jsme schopni si koupit například i 5 družstevních bytů s relativně vysokou zůstatkovou anuitou a „půjčit“ si tímto způsobem třeba až 30 milionů. Jelikož se nebude jednat o naše úvěry, ale o úvěry družstva, nezatížíme tak svůj bankovní registr a vedle toho si budeme moci vzít ještě i hypotéku na vlastní jméno.

Podnajmout nebo ne?

Pozor! V případě družstevních bytů hovoříme o podnájmu, jelikož byt je družstvem pronajat nám, jakožto vlastníkům družstevního podílu, a my jej dále podnajímáme. Více o rozdílech mezi nájmem a podnájmem se dočtete ZDE.

Zda se vyplatí byt podnajmout či ne, lze spočítat jednoduchou matematikou. Zhodnotit jaká je výše nájemného, jaká je splátka anuity apod., a zda se nám to vyplatí či nikoli oproti nájemnému, které bychom v dané lokalitě za byt inkasovali.

Důležité však je dát si pozor, zda družstvo podnájem družstevních bytů nezakazuje, případně zda si neklade nějaké podmínky či omezení. Typickým příkladem je poplatek družstvu (ten se pohybuje kolem 2 tisíc korun ročně nebo i tisíce korun měsíčně) nebo možnost byt podnajmout až po roce členství v bytovém družstvu. Všechny informace o možnosti podnájmu bytu by měly být ukotveny ve stanovách družstva. Pokud tomu tak není, je nutno se řídit § 2215 občanského zákoníku, z něhož vyplývá, že bez souhlasu vlastníka bytu (tj. družstva) jej není možno podnajmout.

Pokud v bytě trvale bydlíme (ale je pro nás například příliš velký), můžeme podnajmout jen jeho část a obejít tak družstvo, kterého souhlas není dle § 2274 občanského zákoníku v takovéto situaci zapotřebí. Opět je však důležité si pečlivě pročíst stanovy družstva, ve kterých může být tato možnost částečného podnájmu bytu ošetřena.

Ať už se rozhodnete družstevní byt prodat či pronajmout, v obou případech více než doporučujeme svěřit celou záležitost do rukou profesionálů. Pár rad pro výběr nejlepší realitní kanceláře najdete ZDE.

Samozřejmě i na nás se můžete kdykoli obrátit! Pomůžeme Vám s marketingem, hledáním vhodného kupce/nájemníka/podnájemníka i s celou administrativou.

Přesvědčte se sami a podívejte se, jaké nemovitosti jsme již zobchodovali.

Těšíme se na spolupráci!

Telefon | E-mail | Facebook | Instagram

Tento článek pro Vás připravil

Radim Kučera
jednatel

737 963 757

radim.kucera@r21.cz