Prodej bytu s hypotékou – co je dobré vědět?

Život nás často nutí změnit plány a není tomu jinak ani v případě nemovitostí. Běžně se tak setkáváme s prodejem bytů, které majitelé koupili na hypotéku s vidinou dlouhodobého bydlení, ale dnes je potřebují/chtějí prodat. Řekněme si tedy, jak postupovat v takovéto situaci a s jakými řešeními se můžeme setkat.

Stejně jako u prodeje každé nemovitosti, je i zde samozřejmostí zpracování vhodného marketingu, zvážení případné spolupráce s realitní agenturou, pečlivé hledání kupujícího atd. Více o těchto záležitostech se můžete dozvědět například v článcích 5 kroků, jak správně nafotit nemovitost před jejím prodejem nebo Jak vybrat nejlepší realitní kancelář.

Dejme tomu, že my jsme už kupujícího našli. Jak tedy postupovat dál?

Zcela zásadní je požádat hypoteční banku o vyčíslení zbývajícího dluhu k předpokládanému datu splacení. Jednoduše řečeno zjistit, jakou částku nám zbývá ještě doplatit. Rovněž nás bude zajímat, kdy jsme si hypoteční úvěr vzali, respektive kdy jsme jej fixovali.

Hypotéka vzata do konce roku 2013

Pokud byla hypotéka sjednána do konce roku 2013, tzn. před začátkem účinnosti nového občanského zákoníku, podmínky pro její předčasné splacení jsou poměrně striktní (pokud nedošlo k jejímu refinancování). Problémem v tomto případě jsou však smluvní pokuty za předčasné splacení, kterými banka kompenzuje ušlé úroky, jež by jinak od dlužníka obdržela. Je tedy vždy zapotřebí se u hypoteční banky informovat, za jakých podmínek je možné úvěr sjednaný před koncem roku 2013 splatit dříve, případně jak vysoká je pokuta za jeho předčasné splacení.

Příklad

V roce 2012 byl sjednán hypoteční úvěr s fixací na 10 let. Zároveň si banka stanovila smluvní pokutu v případě předčasného splacení úvěru a to ve výši 10 % z předčasně splacené částky.

V roce 2021 se dlužník rozhodne splatit již celou zbývající část úvěru, která činí 2 miliony korun. Bance tak doplatí nejen zbylé 2 miliony, ale i dalších  200 tisíc korun jako smluvní pokutu za předčasné splacení úvěru.

Hypotéka vzata od roku 2014

Pokud byl naopak hypoteční úvěr sjednán v roce 2014 a později, bude jeho předčasné splacení pravděpodobně jednodušší a může nastat hned několik situací.

1. V případě, že již skončila a nebyla znovu obnovena fixace hypotéky (případně v momentě, kdy fixace končí), může dlužník úvěr splatit bez jakékoli sankce.
    
2. Pokud fixace ještě neskončila, je nezbytné požádat banku o souhlas s předčasným splacením. Ta jej pravděpodobně za mírný poplatek vydá, zároveň ale může stanovit peněžní sankci za předčasné splacení. U smluv trvajících déle než dva roky, může být tento poplatek maximálně ve výši 1 % z nesplacené částky úvěru, maximálně pak ve výši 50 tisíc korun. Je ovšem velmi pravděpodobné, že pokud bude banka požadovat příliš vysokou sankci za předčasné splacení (např. 40 tisíc korun), bude dlužník moct toto rozhodnutí napadnout u finančního arbitra a sankci se vyhnout. Bylo totiž opakovaně ustanoveno, že takto vysoké částky jsou nemorální a banky by je neměly vyžadovat (za maximum je považováno cca 5–10 tisíc korun na pokrytí administrativních nákladů, které bance v souvislosti s předčasným splacením úvěru vznikly).
   U smluv uzavřených od 1. 12. 2016 pak mohou banky vyžadovat jako sankci za předčasné splacení pouze částku odpovídající účelně vynaloženým administrativním nákladům s ním spojených.
    
3. Třetí variantou je převzetí hypotéky. Dnes, s ohledem na složitost (musí být výhodné pro obě strany a zároveň akceptovatelné pro banku), již velmi málo využívaný způsob. Avšak v případě, že by se k němu všechny dotyčné strany přiklonily, bude se souhlasem hypoteční banky nemovitost prodána. Nebude však sjednán nový úvěr, kupující pouze převezme povinnosti prodávajícího dohodnuté v prvotní hypoteční smlouvě a vše bude pokračovat dále za původních podmínek.

Pokud se rozhodnete pro prodej bytu zatíženého hypotékou, je dobré mít na své straně někoho, kdo se v této problematice orientuje. My v R21 s prodejem bytů s hypotékou máme bohaté zkušenosti a rádi Vám se vším pomůžeme! Proto neváhejte a kontaktujte nás.

Telefon | E-mail | Facebook | Instagram

Tento článek pro Vás připravil

Radim Kučera
jednatel

737 963 757

radim.kucera@r21.cz