Pronájem bytu bez stresu: praktický průvodce pro majitele

Pronajímáte byt a nechcete využívat služby realitky? Nejste sami. Tuto větu slýchávám v posledních týdnech velmi často. Pokaždé vypadá trošku jinak, slova jsou zvolená různě, ale obsah je vždy stejný. Nechci platit za služby, které nepotřebuji. Pronajmout byt není žádný kumšt. Je? Není?

Rozhodli jste se pronajímat byt na vlastní pěst, bez pomoci realitního makléře či profesionálního správce nemovitostí? Pak se Vám jistě bude hodit přehled jak na to.

1. Prověření nájemníka

Nejlepší jsou ty problémy, které nikdy nevzniknou. A je obecně známo, že jakmile si člověk pustí nájemníka do svého bytu nebo domu, je velmi složité jej, v případě potřeby, vystěhovat. Podle českých zákonů má totiž nájemník výrazně větší práva než majitel nemovitosti, čímž se spousta věcí komplikuje. Je proto dobré snažit se předejít takovýmto problémům, a to již na samotném začátku – při výběru nájemníka. Nájemníka, který bude dobrý, spolehlivý, nebudou s ním problémy, starosti atd. Jak to udělat? Důležité je si nájemníka důkladně prověřit. Zjistit, zda dotyčný není v exekuci, v insolvenci, zda není hledán policií, zda nemá někde nějaký dluh, nemá bydliště na obecním úřadě apod. K tomuto tématu jsme sepsali samostatný článek.

1. Kvalitní nájemní smlouva

Když jste vybrali toho pravého nájemce, je čas připravit kvalitní smlouvu. Řada lidí dělá chybu a stáhne první vzor, který na internetu najde. Občanský zákoník věnuje nájmu 124 paragrafů, a nájemce v nich vystupuje automaticky jako „slabší strana“ – tedy výrazně chráněná.
Například:

• pro neplacení nelze nájem ukončit dřív, než nájemník dluží tři měsíční nájemné,
• mnoho povinností lze do smlouvy doplnit jen správnou formulací – jinak neplatí,
• nelze krátit práva, které zákon nájemci dává,
• jistota musí být úročená.

Dobře připravená smlouva je vaše nejlepší ochrana v případě problémů. Doporučujeme tedy oslovit advokáta a nechat si sepsat opravdu kvalitní nájemní smlouvu, která zajistí, že Váš byt bude v bezpečí.

2. Pojištění odpovědnosti nájemníka

V momentě, kdy byt pronajmeme, je dobré nechat nájemníka sjednat si pojištění odpovědnosti, tj. pojištění pro případ újmy na zdraví či škod na cizím majetku. Tento požadavek můžeme zahrnout i do nájemní smlouvy. Pro samotného nájemníka je to ujištění, že v případě, že by v bytě způsobil škodu, pokryje ji pojišťovna. Výhodné je to i v případě pronájmu bytu nájemníkovi s domácím mazlíčkem. Spousta pronajímatelů má totiž obavy pustit do bytu zvířata, bojí se, že byt se jim vrátí zničený. Bohužel, v nájemní smlouvě nelze domácí mazlíčky zakázat, avšak pojištění odpovědnosti lze uplatnit i v případě škod způsobených zvířaty. Proto, pokud si nájemník sjedná pojištění odpovědnosti, není se čeho bát.

3. Předávací protokol

Jedna z nejdůležitějších částí celého pronájmu.
Musí obsahovat:

• kompletní seznam vybavení,
• přesnou identifikaci (značka, model, stav),
• ideálně i fotodokumentaci,
• stavy měřidel.

Co není v protokolu, jako by neexistovalo. Profesionální makléř tuto část nikdy neodbude – ví, že právě tady vzniká většina sporů. Zejména na téma běžné údržby.

4. Zákaz kouření?

Často diskutované téma. Řada lidí neví, že je možné zakázat kouření v bytě za předpokladu, že je kouření zakázáno v celém domě. V praxi tedy nejčastěji v případě, že jste vlastníky celého bytového domu. Pokud kouření není omezeno v celém domě, nelze jej omezit ani ve Vašem bytě.

5. Domácí mazlíčci v pronájmu

Domácí mazlíčky není v nájemní smlouvě možné omezit. Je však možné uložit nájemci pokutovanou povinnost mazlíčky hlásit. V tomto ohledu však ještě jednou vřele doporučujeme sjednání pojištění odpovědnosti na straně nájemce. Případné škody způsobené psem či kočkou pak bude možné zpravidla uplatnit na pojišťovně.

6. Výmalba bytu

Pohlídejte si stav bytu a především jeho výmalby a požadujte vrácení bytu ve stejném stavu i zpět. Abyste takový požadavek mohli vznést, je nutné si povinnost výmalby ujednat v nájemní smlouvě. Nad to doporučujeme byt při předání pečlivě dokumentovat, např. videem či fotografiemi, aby nájemce nemohl při ukončení nájmu vznášet námitky týkající se kvality výmalby v době převzetí bytu.

Tento článek pro Vás připravil

Radim Kučera
jednatel

737 963 757

radim.kucera@r21.cz