Věcná břemena

Když se řekne věcné břemeno, mnoho lidí se zalekne. Nemusí to ale vždy znamenat velkou zátěž a omezení. Je třeba si nejdříve ověřit, o jaký typ břemene se jedná a jak je sjednáno. Z toho pak vyplyne, jak moc Vás bude ovlivňovat nebo nebo zatěžovat. Pojďme si samotný pojem i jeho jednotlivé varianty více přiblížit…

Hned v úvodu si tento pojem trochu objasníme. Věcné břemeno je závazek, který se nějakým způsobem pojí s nemovitostí a upravuje nebo omezuje možnosti jejího využívání.

Věcné břemeno sloužící nemovitosti a Věcné břemeno zatěžující nemovitost

Pro začátek si můžeme říct, že existují dva typy břemen podle toho, jaký vztah mají k dané nemovitosti. Prvním, které najdete v listu vlastnictví v sekci B1, je Věcné právo sloužící ve prospěch nemovitostí v části B (listu vlastnictví). Takové břemeno pak někoho zavazuje k chování a nakládání vůči uvedené nemovitosti.

Druhý typ je pak v sekci C listu vlastnictví, a to Věcné právo zatěžující nemovitosti v části B včetně souvisejících údajů. Toto břemeno je pro Vás při nákupu zásadní a jako majitele (případně uživatele nemovitosti) Vás zavazuje k jednání a nakládání s nemovitostí.

Pokud se tedy chystáte koupit nemovitost a zjistíte, že v části B1 nebo C je uvedeno věcné břemeno, pak je určitě na místě věnovat této skutečnosti pozornost. V obou případech je ve Vašem zájmu se informovat, jakým způsobem je daná nemovitost dotčena.

V případě, že se pak jedná o zápis v sekci C, je pro Vás velice důležité přesně vědět, čeho konkrétně se břemeno týká. Můžete tak zjistit ještě před nákupem, zda pro Vás případné omezení vlastnických práv nepředstavuje nepřekonatelnou překážku.

Břemeno služebnosti a reálné

Samotné břemeno zatěžující nemovitosti (to uvedené v sekci C a pro Vás při nákupu jednoznačně to důležitější) Vás tedy jako majitele (nebo uživatele nemovitosti) nějakým způsobem zavazuje k nakládání s nemovitostí.

Pokud se jedná o věcné břemeno služebnosti, pak jste jako vlastník nucen strpět nějaké omezení vlastnických práv. Jako příklad si můžeme uvést situaci, kdy přes vymezenou část Vaší nemovitosti může na svůj, jiným způsobem nepřístupný pozemek, vstupovat jeho majitel (Váš soused). Vy mu, na základě věcného břemene služebnosti, umožníte přes svůj pozemek procházet. V praxi to pak vypadá tak, že Váš soused Karel Novák cestou do svého ovocného sadu projde přes Vaši zahradu.

Pokud se jedná o věcné břemeno reálné, pak máte jako majitel nemovitosti naopak povinnost něco vykonávat. Příkladem pak může být třeba povinnost provádět pravidelnou údržbu, úklid apod. Jako příklad z praxe si uvedeme následující: Paní Sedláková se rozhodla, že své vnučce Kláře daruje byt. Krom věcného břemene dožití (které si více rozebereme v další části) si vymíní, že vnučka jí bude obstarávat nákup a převezme na sebe úklid společných prostor bytového domu. Vnučka Klára je pak vázána věcným břemenem reálným a musí daný závazek vykonávat.

Břemena pozemková a osobní služebnosti

Jiným způsobem, jak se k věcným břemenům dá přistupovat, je dělení na břemeno pozemkové a osobní služebnosti.

Věcné břemeno pozemkové se zřizuje vůči pozemku/domu/bytu a při převodu vlastnictví se vždy převádí na nového majitele. V praxi pak takové břemeno vypadá tak, že pokud majitel ovocného sadu, pan Karel Novák zemře, břemeno nezaniká s jeho smrtí, ale převádí se na dědice či nového majitele. Přes Vaši zahradu pak tedy bude moci do ovocného sadu vstupovat syn pana Nováka, František.

Věcné břemeno osobní služebnosti se naopak vztahuje pouze ke konkrétní osobě či osobám a s úmrtím zaniká (pokud není ve smlouvě výslovně uvedeno jinak). Praktické využití tohoto typu břemene si můžeme ukázat znovu na situaci uvedené výše. Paní Sedláková daruje vnučce byt a smluvním břemenem dožití si pojistí, že ji vnučka z této nemovitosti nevystěhuje nebo jinak neomezí její práva na užívání.

Pokud pořizujete nemovitost a ta je nějakým způsobem zatížena, pak je důležité zjistit, jaké je přesné znění smlouvy uvedené v listu vlastnictví. Samotnou smlouvu pak vede a umožní k nahlédnutí příslušný katastrální úřad, pod který nemovitost spadá. Pokud se rozhodnete spolehnout pouze na zápis v katastru, můžete být nemile překvapeni, jaký vliv má břemeno na užívání Vaší nové nemovitosti. S touto smlouvou se tedy rozhodně obraťte na advokáta nebo realitní kancelář. Pokud z nějakého důvodu váháte nebo Vám realitní kancelář tvrdí, že náhled do těchto dokumentů není potřeba, za naši realitní agenturu Vám můžeme nabídnout nezávislé posouzení těchto dokumentů.

Věcné břemeno užívání

Tento typ je asi nejběžnějším závazkem, který vázne na nemovitosti. Opravňuje majitele (nebo uživatele) nemovitosti, aby nějakým způsobem nemovitost využíval. Nejčastěji zde naleznete věcné břemeno cesty nebo stezky, na jehož základě je umožněn pohyb po cestě/stezce a běžně se zřizuje k pozemku, který nemá vlastní přístup nebo příjezd. Takové břemeno spadá pod břemena pozemková a jeho platnost se tedy převádí společně s převodem nemovitosti. Tento typ břemene jsme si již demonstrovali výše na příkladu pana Nováka, který přes Váš pozemek vstupuje do svého sadu.

Břemeno inženýrských sítí

Dalším běžným typem jsou pak břemena inženýrských sítí – elektrické sítě, vodovodního řadu, plynu, kanalizace, telefonní linky atd. Příkladem může být situace, kdy přes Váš pozemek vede elektrické vedení nebo kanalizace. V takovém případě si zřizovatel zajišťuje, aby v případě běžné údržby nebo havárie mohl vstoupit na Váš pozemek a provést opravu, aby síť fungovala. Příklad z praxe: Přes Váš pozemek vede podtlaková kanalizace s čistícím kusem. Zřizovatel, společnost Kalimos, s.r.o., si věcným břemenem vymínila vstup na pozemek za účelem oprav a údržby. Pokud se kanalizace porouchá, pak pracovník společnosti může vstoupit na Váš pozemek a havárii vyřešit.

Zástava

Tento typ věcného břemene je velmi častým a zřizuje se u nemovitosti, na níž vázne bankovní dluh. V případě, že by nedocházelo ke splácení půjčky (nejčastěji to u nemovitostí bývá právě hypotéka na daný byt či dům), může banka nemovitost zastavit a prodat novému kupci. V praxi to funguje tak, že při koupi domu nebo bytu na hypotéku se zřídí věcné břemeno zástavy. V případě, že majitel není schopen dluh vůči bance splácet, může banka na základě tohoto zástavního práva nemovitost zabavit a prodat.

Zákaz zcizení

Tento zákaz představuje omezení možnosti vlastníka nemovité věci převést vlastnické právo na základě právního jednání vlastníka (jako zcizitele), a to jak dvoustranného (např. uzavření smlouvy), tak jednostranného (např. opuštění věci). Zjednodušeně to znamená, že vlastník nemůže po dobu, po kterou je tato zástava sjednána, nemovitost převést (tedy prodat nebo darovat).

Zákaz zatížení 

Jedná se o omezení vlastníka nemovitosti, aby daný byt nebo dům zatížil právem třetí osoby. Nemůže tak zřídit věcné břemeno dožití, další zástavní právo apod., bez souhlasu banky. Banka má tedy právo Vám, jako majiteli nemovitosti, na které vázne zástava, zakázat zřídit jakákoliv další věcná břemena (typicky právě výše zmíněné břemeno dožití). Příklad z praxe: Pan Karel Novák si na hypotéku pořídil dvougenerační dům, kam se nastěhoval společně se svými rodiči. Pokud by pan Novák chtěl zřídit svým rodičům věcné břemeno dožití, banka mu to neumožní, protože je to v přímém rozporu věcného břemene zákazu zatížení.

Méně běžná věcná břemena

Jedná se o neobvyklá břemena, s nimiž se setkáte jen okrajově, ale pro úplnost je uvádíme. Jsou to např. věcné břemeno braní vody, pastvy, požívání, apod. Jsou málo obvyklá a v běžné praxi se s nimi téměř nesetkáte. Díky našemu shrnutí Vás ale už nepřekvapí. Ještě doplníme, že převážná většina věcných břemen se zřizuje smlouvou, velice výjimečně pak bývá věcné břemeno určeno soudně.

Pokud si chcete být jisti, že o své budoucí nemovitosti víte vše, pak si dobře prověřte smlouvu, která se k věcnému břemenu váže. Vyhnete se tak nepříjemným překvapením, která se s pozemkem nebo domem mohou pojit. A pokud si nejste jisti, zda je vše v pořádku, neváhejte se na nás obrátit. Rádi Vám s převodem nemovitosti nebo ověřením dokumentů pomůžeme.

Telefon | E-mail | Facebook | Instagram

Tento článek pro Vás připravil

Radim Kučera
jednatel

737 963 757

radim.kucera@r21.cz