Věcná břemena při prodeji nemovitosti: Jak na ně?

Věcné břemeno neboli právo k cizí věci, může v určitých případech představovat značnou komplikaci při prodeji nemovitosti a mít nezanedbatelný vliv na její tržní cenu. Ne vždy se však jedná o znehodnocující prvek při prodeji nemovitosti, na existenci věcného břemena může v určitých případech vlastník nemovité věci i vydělat. V každé situaci ale záleží na…

Ať už kupujete nebo prodáváte nemovitou věc, existuje několik různých faktorů, které ovlivňují cenu, za kterou bude reálné ji prodat. Jedním z nich je i výskyt věcného břemena, kterým je konkrétní nemovitost zatížena. Ačkoli se většinou nejedná o něco, co by majitele nemovitosti výrazně omezovalo v jejím běžném užívání, kupující jsou u takovýchto staveb nebo pozemků velmi opatrní a snaží se získat výhodu nižší ceny, kterou argumentují právě existencí věcných břemen.

O věcných břemenech potřebujete znát následující informace

Zásadní je ihned na začátku vědět, co to vlastně věcné břemeno je a jakých podob může nabývat. Zjednodušeně se dá definovat jako právo určité osoby k cizí věci. Toto právo může být zřízeno pro movité i nemovité věci, my se však dnes budeme zabývat pouze druhou zmiňovanou možností.

Věcná břemena rozdělujeme do dvou kategorií na:

• služebnosti (Zde je majitel nemovitosti povinen něco strpět nebo se něčeho zdržet, typicky se jedná například o umožnění přístupu na pozemek cizí osobě. Služebnosti můžeme dále dělit na osobní a pozemkové. V případě osobní služebnosti je věcné břemeno spojeno s konkrétní osobou, naopak u služebnosti pozemkové je svázáno s konkrétním pozemkem.)
• reálná břemena (V tomto případě je smluvní strana, na jejímž majetku věcné břemeno spočívá, povinna něco aktivně konat, například dávat protistraně část své úrody.)

S jakými věcnými břemeny se nejčastěji setkáme?

V praxi se nejvíce věcných břemen vyskytuje v oblastech umožnění vstupů na cizí pozemky nebo ponechání možnosti bydlení osobě, která svou nemovitost někomu darovala (typicky v rodině). 

Služebnost bytu

S tímto typem věcného břemene se setkáme zejména v nemovitostech, kde žije více generací rodiny. Někteří rodiče se rozhodnou převést vlastní nemovitost na svoje děti, aby však měli jistotu klidného bydlení i v dalších letech, nechají vyhotovit dokument, kterým na nemovitost umístí tzv. služebnost bytu, která komukoli znemožní jejich vystěhování proti své vůli. O komplikaci se může jednat v případě prodeje nemovité věci, kdy i při změně majitele toto věcné břemeno neustále zůstává aktivní na daném objektu. Pro řadu kupců se může jednat o skutečnost, která je od koupě odradí ihned, jakmile se dozví, že na nemovitosti služebnost bytu vázne.

Služebnost cesty

I zde se jedná o poměrně rozšířenou formu věcného břemene, které je využíváno v případech, kdy se k určité nemovitosti není možné dostat jinak než přes cizí pozemek. Majitel pozemku, na kterém je zapsána služebnost cesty, tedy musí strpět a nesmí nijak bránit průjezdu a průchodu osobě, v jíž prospěch je toto věcné břemeno zřízeno. I zde platí, že taková nemovitost bude mít nižší tržní hodnotu z důvodu omezení práv jejího majitele.

Služebnost inženýrských sítí

Věcné břemeno služebnosti inženýrské sítě najdete prakticky v každé obci, která je připojena k rozvodům elektrické energie, plynu nebo vodovodu. Provozovatelé těchto veřejně prospěšných infrastruktur (např. ČEZ, E-ON, …) jsou podle zákona povinni uzavírat smlouvy o věcných břemenech s každým, přes čí pozemek vede některé z těchto zařízení. Jako majitel nemovitosti máte prakticky nulové možnosti, jak se bránit proti uzavření tohoto věcného břemene. V ojedinělých případech může nařídit uzavření služebnosti inženýrské sítě i příslušný právní orgán.

Čím se řídit při prodeji nemovitosti s věcným břemenem?

Jako prodávající byste měli vědět, že zjistit existenci věcného břemene na vybrané nemovitosti je poměrně jednoduché s využitím mapových podkladů katastru nemovitostí. Kupujícímu proto tento fakt nezatajujte a radši vše uveďte rovnou do inzerátu na prodávanou nemovitost. Více informací o věcném břemenu lze zjistit na výpisu z katastru nemovitostí, kde jsou tyto informace uvedené v části označené písmenem C. Výpis si můžete obstarat pohodlně z domova na webu https://nahlizenidokn.cuzk.cz/ , případně se osobně stavit na některé z poboček Czechpointu, u notáře nebo přímo na místně příslušném katastrálním úřadě. 

A kdyby si existenci věcného břemene na prodávané nemovitosti nezjistil kupující, stejně je nutné uvést tuto skutečnost do kupní smlouvy. V případě neuvedení této informace by se kupující mohl cítit poškozen a celý prodej by se zbytečně protáhl. 

Nicméně i věcné břemeno jde z nemovité věci odstranit, pokud je k tomuto kroku nakloněný ten, v jehož prospěch je břemeno zřízeno. Pro příklad lze uvést služebnost bytu. Existují situace, kdy je toto věcné břemeno na nemovitosti zřízeno, avšak oprávněný se rozhodl žít na jiném místě a služebnost bytu nepotřebuje. V takovém případě je vhodné domluvit se s danou osobou na výmazu věcného břemene z listu vlastnictví. Takovýto krok musí být podložen písemně a pro jeho úspěšné provedení je třeba podat na katastrální úřad návrh na výmaz věcného břemene.

Potřebujete-li pomoct s problematikou věcných břemen, můžete se na nás kdykoli obrátit. Dokážeme Vám odborně poradit, případně vyřešit vše potřebné za Vás, proto nás neváhejte kontaktovat!

Tento článek pro Vás připravil

Radim Kučera
jednatel

737 963 757

radim.kucera@r21.cz