1 prodej a 2 nákupy: Jak jsme klientům pomohli prodat dům a koupit nové bydlení při rozvodu

Jak při rozvodu elegantně zvládnout prodej rodinného domu, koupit dva nové byty a přestěhovat se bez stresu a zbytečného provizoria?

Osm měsíců práce. Jeden dům v Předklášteří. Dvě nové domácnosti.
A výsledek? Dům prodán za maximální cenu, dva byty rezervované ve správný čas, a oba klienti mohli přejít do nové etapy života s čistým stolem.
Když všechno správně načasujete, rozvod nemusí znamenat realitní chaos.

Jak to začalo?

Před časem nás oslovili klienti s nelehkým úkolem. Zadáním bylo prodat rodinný dům v SJM rozvádějících se klientů v Předklášteří a koupit místo něj 2 byty. Aby to nebylo příliš jednoduché, klienti rovnou od začátku vyloučili to, že by se měli stěhovat dvakrát, tedy do provizorního, pronajatého, bytu a odtud do svého nového domova. Kromě toho představa klientů o hodnotě domu byla přibližně 10 000 000 Kč a z toho vycházela i představa o nových dvou kupovaných bytech – 3+1 pro paní s dcerou a 2+1 pro pána.

Pustili jsme se do analýzy trhu, abychom co nejlépe zjistili, za jakou cenu jsme schopni prodat dům. Klíčem k úspěšné akci „kulový blesk“ je totiž znát rozpočet, který budeme na celou akci mít. Cenová představa klientů byla o poznání vyšší, než jakou v té době byl trh ochoten unést. Podle dat z katastru nemovitostí, inzerce a našich zkušeností jsme dospěli k tomu, že budeme cílit přibližně na cenu 7 500 000 Kč.

Pozn. Radima: Toto klienti chvíli rozdýchávali. Konec konců, právě jsem jim řekl, že jejich dům má o nějakých 25 % menší cenu, než si mysleli. Ale vždy jsem raději pesimista a cenu podstřelím. Výsledek totiž pak může jedině pozitivně překvapit.

S vědomím této ceny jsme se dohodli, že upravíme poptávku a budeme tedy hledat:

• Byt 3+kk nebo větší, alespoň 65 m²
• Byt 1+1 nebo větší, alespoň 33 m² v Tišnově

V tomto bodě jsme se pustili do prodeje. Proč né do vyhledávání? Je pochopitelné, že se naši klienti chtěli co nejdříve pustit do hledání nové bydlení. Ovšem i v případě, že by hned nějaké ideální našli, neměli by v danou chvíli k dispozici potřebné finance – a málokterý prodávající je ochoten počkat. Proto našim klientům vždy doporučujeme se primárně soustředit na prodej stávající nemovitosti. Tímto krokem jsme je bezpečně provedli.

Technická příprava nemovitosti, home staging, marketing nemovitosti

Jako první krok vždy řešíme technickou přípravu nemovitosti. Když něco prodáváme, chceme poskytnout maximální množství informací zájemcům-kupujícím. V rámci přípravy náš technik vyhodnotil celkový stav nemovitosti a provedla se drobná údržba, abychom vyřešili drobné kosmetické nedostatky domu. Od klientů jsme v tomto směru měli maximální důvěru a součinnost, takže celý proces běžel jako po drátkách.

Legalizace černé stavby a právní stav

V rámci technické přípravy jsme objevili v celku klasickou českou realitní vadu, a tou je nesoulad právního a faktického stavu. V tomto případě šlo naštěstí jen o „nedotaženou“ kolaudaci. Zjistili jsme totiž, že obvod domu zakreslený v katastrální mapě neodpovídá skutečnému obvodu stavby. Ve skutečnosti byl totiž dům o pokoj větší. Řešením v tomto případě bylo zajištění geometrického plánu, který zakreslil skutečný obvod stavby a následně kolaudace a zápis do katastru nemovitostí.

V tomto případě jsme zakreslovali a kolaudovali jen jednu místnost. Často jsou to ale i celé budovy.

Home staging: první dojem rozhoduje

Dalším krokem v úspěšném prodeji je beze sporu home staging. Proč? Protože každá nemovitost má jen jednu šanci udělat první dojem a ten tvoří beze sporu hlavně perfektní fotografie v inzerci. A tady se podařil udělat první dojem na jedničku. Jak? Klíčem je úklid, příprava – v našem podání s interiérovou designérkou – a jemná dekorace prostor.

Marketing nemovitosti

Kromě home stagingu jsme v rámci marketingu tohoto konkrétního domu realizovali:

• Profesionální nafocení domu
• Videoprohlídku domu
• Zaměření domu a zpracování půdorysu
• Tvorbu brožury s kompletními podklady k domu
• Inzerci na inzertních portálech
• Inzerci na Facebooku a Instagramu

Samotný prodej: 20 prohlídek a správně nastavená cena

Prodej jsme nastartovali za cenu 8 290 000 Kč a začali s propagací domu. Po přibližně 8 týdnech a asi 20 prohlídkách jsme dospěli vysněnému milníku: rezervace za cenu 7 600 000 Kč.

Od toho momentu jsme začali vyhledávat nemovitosti ke koupi. Hledání většího bytu v Brně bylo poměrně jednoduché. Nabídka je, i přes omezený rozpočet, relativně pestrá, takže jsme přes sérii prohlídek a vyjednávání dospěli až k nákupu bytu 3+1 na Lesné. Byt jsme nakoupili ve spolupráci s jinou realitní kanceláří a rezervace byla jednoduchá a rychlá.

Najít malý byt v Tišnově byl o poznání větší oříšek, takže jsme kromě sjíždění inzerce přistoupili i k:

• Reklamám na sociálních sítích
• Oslovení místních realitních makléřů
• E-mailové kampani k našim klientům

Podařilo se nám najít požadovaný byt a opět se domluvit na spolupráci s konkurenční realitní kanceláří, takže jsme úspěšně rezervovali oba dva byty a pustili se do dotahování transakce.

Podobné transakce řešíme často. Pokud se i vy potřebujete jednoduše přestěhovat bez zbytečných starostí, dejte nám vědět.

Zástavní právo na prodávané nemovitosti

V průběhu celé akce jsme paralelně řešili ještě výmaz zástavního práva na prodávaném domě. Ukázalo se totiž, že naši klienti historicky měli 2 úvěry – hypotéční a ze stavebního spoření – oba dva doplatili, ale zapomněli nechat odstranit zástavní práva z listu vlastnictví. Zařídili jsme tedy jejich výmaz a začali nemovitosti převádět. Jako první jsme museli převést rodinný dům na naše kupující. Předání domu jsme dohodou odložili na dobu 2 měsíce po přepisu na katastru – dost na to, abychom stihli zajistit nákup nových bytů. Byty jsme nakoupili a převzali. V rámci převzetí jsme uplatnili drobné vady, které byly díky šikovnému home stagingu protistrany schované a domluvili se na jejich vyřešení.

Předání, přepisy, konec

Na uplné finále jsme mohli udělat to, co si všechny strany v tomto přibližně 8 měsíců trvajícím obchodu přály, a to: předat prodaný dům jeho novým majitelům. Proběhla tradiční fotodokumentace stavu a měřidel a dům jsme radostně předali do rukou nových majitelů. A výsledek? Dvě krásné reference do sbírky:

Co se podařilo?

• Prodej domu za maximální možnou cenu do 2 měsíců
• Nákup nového bytu v Brně
• Nákup nového bytu v Tišnově ve spolupráci s jinou realitní kanceláří
• Sladění všech částí procesu tak, aby se klienti nemuseli stěhovat do prozatímního bydlení

Řešíte podobnou situaci a potřebujete pomoci? Ozvěte se nám! Pomůžeme Vám lidsky a profesionálně zvládnout i tak citlivý krok, jakým je prodej nemovitosti při rozvodu.

BONUS: Nejčastější otázky, které klienti při rozvodu řeší:

Jak zvládnout prodej domu při rozvodu a stěhování do nového bez provizorních řešení?

Klíčem je dobře načasovaný proces – nejprve ověřit rozpočet prodejem Vaší nemovitosti a teprve poté se pustit do nákupu nových nemovitostí.

Musí být dům právně „čistý“ už na začátku?

Ne nutně. Například zástavní práva od banky ničemu nevadí. Pokud by ale šlo o něco většího, určitě musíme znát více detailů, abychom případné nesrovnalosti vyřešili ještě před vyinzerováním nemovitosti.

Je možné řešit nákup více nemovitostí zároveň?

Ano, ale vyžaduje to zkušený tým a pečlivou koordinaci.

Tento článek pro Vás připravil

Radim Kučera
jednatel

737 963 757

radim.kucera@r21.cz